Инвестиции в недвижимость в Европе

Великобритания или Германия: какая страна наиболее перспективна для инвестиций в студенческое жильё

Согласно опросу компании PwC, 69 % инвесторов считают, что в 2016 году перспективы сектора студенческого жилья являются хорошими или очень хорошими. При этом среди европейских стран этот тип недвижимости больше всего востребован в Великобритании и Германии. Чтобы понять, в какую страну инвестировать выгоднее, стоит отталкиваться от оценки трёх основных параметров:

  • объём инвестиций;
  • спрос со стороны студентов;
  • предложение жилья.

Объём инвестиций

Британский рынок студенческой недвижимости привлекает в 10 раз больше инвестиций, чем германский, однако рынок ФРГ отличается более стабильным ростом капиталовложений.

Объём инвестиций в студенческое жильё Германии с 2009 по 2015 годы рос экспоненциально и снижался лишь в 2012 году. В Великобритании показатель имел тенденцию к снижению в 2013–2014 годах, хотя в 2015-м снова резко повысился.

Минувший 2015 год стал рекордным для обоих рынков. В Германии инвестиции выросли до 525 млн евро (почти в два раза по отношению к предыдущему году), в Великобритании — до 5,8 млрд евро (рост в три раза).

Можно ожидать, что в ближайшие годы инвестиции в этот сектор будут увеличиваться и в Великобритании, и в Германии, однако на рынке ФРГ объём капиталовложений, скорее всего, будет расти более быстрыми темпами, поскольку в этой стране быстрее растёт число студентов и наблюдается более острый дефицит жилья.

Спрос со стороны студентов

Спрос на жильё со стороны студентов быстрее растёт в Германии, так в этой стране увеличивается количество учащихся (в том числе иностранных студентов). В Великобритании, наоборот, общее число студентов снижается.

Всего по состоянию на 2015 год в Германии насчитывалось 2,7 млн студентов, в Великобритании — 2,3 млн. В то же время в Соединённом королевстве выше доля иностранных учащихся — 19 % против 12 % в ФРГ.

В целом количество иностранных студентов коррелирует с числом престижных вузов в стране: в Великобритании находятся 44 университета, входящих в топ-400 учебных заведений мира по версии The Times Higher Education, и насчитывается 436 тыс. иностранных студентов, а в Германии 37 престижных вузов и 320 тыс. учащихся из-за рубежа. По количеству престижных вузов Великобритания занимает второе место в мире после США, Германия — третье.

Читайте также  Состояние отрасли: как изменились рынки жилой недвижимости Европы и США в III квартале 2016

Факторы, влияющие на спрос

Количество иностранных студентов зависит не только от числа престижных вузов в стране. На этот показатель также влияют следующие факторы:

  • Низкая стоимость обучения. Стоимость обучения в ФРГ — одна из самых низких в Западной Европе (с учётом затрат на проживание она примерно в три раза ниже, чем в Великобритании). В Соединённом Королевстве плата за обучение была существенно повышена несколько лет назад, и это отпугнуло многих потенциальных студентов.
  • Визовый режим. В Германии более привлекательная по сравнению с Великобританией визовая система. Например, после окончания вуза в ФРГ можно остаться в стране на шесть месяцев и искать работу. В Великобритании с приходом к власти Дэвида Кэмерона была начата политика снижения притока иммигрантов, и условия получения визы стали более строгими: теперь после окончания вуза нельзя остаться в стране для поиска работы, и нужно оформлять рабочую, или бизнес-визу.
  • Низкий уровень безработицы среди молодёжи. В Германии низкий уровень безработицы среди молодёжи — всего 7 %. Для сравнения, в Нидерландах этот показатель составляет 11 %, в США, Австралии и Великобритании — около 14 %, во Франции — 24 %, а в Испании — почти 49 %. То есть, шанс найти работу после получения диплома у студентов, приезжающих учиться в Германию, выше.

В целом количество иностранных студентов растёт во всём мире: за последние 10 лет их число удвоилось, достигнув 4 млн человек. Ожидается, что к 2025 году этот показатель удвоится ещё раз, что повлияет на спрос на студенческое жильё как в Великобритании, так и в Германии. По оценкам экспертов, в текущих условиях позитивное влияние на рынок Германии будет более сильным.

Предложение жилья

Благодаря значительным инвестициям в сектор студенческого жилья в Великобритании уже построено много таких объектов. Соотношение количества мест в общежитиях и числа студентов (provision rate) в этой стране — одно самых высоких в мире (23 %). В Германии предложение этого типа недвижимости пока находится на невысоком уровне по сравнению с другими странами (provision rate — 10 %).

Таким образом, рынок студенческого жилья Великобритании достаточно зрелый и близок к насыщению. Значительные объёмы инвестиций в этот сегмент привлекаются по инерции— реальных драйверов для быстрого роста сейчас нет.

Читайте также  Лучшие горнолыжные курорты Европы: развивающиеся и бюджетные направления

Рынок Германии, наоборот, начал развиваться относительно недавно. Сейчас он испытывает дефицит предложения, и с учётом тенденции к росту числа студентов потребность в студенческом жилье в этой стране будет только расти. Следствием этого роста станет значительный приток инвестиций в сектор. Так, в Германии уже увеличивается доля студенческого жилья в частном секторе: если в 2000 году в 30 крупнейших городах страны она составляла 6 %, то 2015-м — уже 16 %. По прогнозам экспертов, за счёт инвестиций в сектор доля частного студенческого жилья в ФРГ к 2020 году вырастет до 22 %.

Инвестиции в студжильё: Великобритания vs. Германия

  Великобритания Германия
Объём инвестиций в студенческую недвижимость (2015), млн евро 5 824 0 525
Рост инвестиций (2014−2015), % 0 220 0 090
Общее количество студентов (2015), млн 2 266 2 699
Доля иностранных студентов (2015), % 0 019 0 012
Количество престижных вузов в рейтинге The Times Higher Education 400 лучших университетов мира 0 044 0 037
Количество мест в студенческих комплексах, тыс. 0 524 0 259
Соотношение количества мест в общежитиях и числа студентов, % 0 023 0 010

Студенческое жильё — это перспективный вариант для инвестиций. Население крупных городов растёт, а земли больше не становится. Современный Токио, в котором люди ютятся в микроквартирах площадью 10−20 м² — это недалёкое будущее Берлина, Лондона и Парижа. Мы видим высокую ликвидность и большой потенциал в сегменте студенческой недвижимости, а также в жилом сегменте в целом, так как студенческая недвижимость всё чаще рассматривается инвесторами в более широком смысле — не только как общежития, но и как микроапартаменты, на рынке которых студенты — лишь одна из категорий потенциальных арендаторов.

Студенческие апартаменты отличаются от обычных тем, что первые представляют собой коммунальные квартиры с общими санузлами и кухнями. Такое жильё предназначено только для студентов. Обычные же апартаменты — это отдельные квартиры небольшой площади, и жить в них может кто угодно.

В последнее время в Германии набирают популярность микроапартаменты-студии площадью 20−25 м² с душем и санузлом. Комплексы с такими микроапартаментами активно возводятся в растущих университетских городах, где по каким-либо причинам увеличивается спрос на такие объекты. Это не совсем студенческое жильё, так как арендатором подобного объекта может стать любой. В моём понимании микроапартаменты — более выгодная инвестиция, чем традиционное студенческое жильё, так как риск плохой заполняемости здесь ниже. Например, если поток студентов по каким-либо причинам снизился, можно сдавать такое жильё в аренду как обычные квартиры.

Читайте также  В 2015 году инвестиции в коммерческую недвижимость Испании достигли исторического максимума

Георгий Качмазов

Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, Дарья Березина, Tranio