Инвестиции в недвижимость в Европе

Великобритания или Германия: какая страна наиболее перспективна для инвестиций в студенческое жильё

Согласно опросу компании PwC, 69 % инвесторов считают, что в 2016 году перспективы сектора студенческого жилья являются хорошими или очень хорошими. При этом среди европейских стран этот тип недвижимости больше всего востребован в Великобритании и Германии. Чтобы понять, в какую страну инвестировать выгоднее, стоит отталкиваться от оценки трёх основных параметров:

  • объём инвестиций;
  • спрос со стороны студентов;
  • предложение жилья.

Объём инвестиций

Британский рынок студенческой недвижимости привлекает в 10 раз больше инвестиций, чем германский, однако рынок ФРГ отличается более стабильным ростом капиталовложений.

Объём инвестиций в студенческое жильё Германии с 2009 по 2015 годы рос экспоненциально и снижался лишь в 2012 году. В Великобритании показатель имел тенденцию к снижению в 2013–2014 годах, хотя в 2015-м снова резко повысился.

Минувший 2015 год стал рекордным для обоих рынков. В Германии инвестиции выросли до 525 млн евро (почти в два раза по отношению к предыдущему году), в Великобритании — до 5,8 млрд евро (рост в три раза).

Можно ожидать, что в ближайшие годы инвестиции в этот сектор будут увеличиваться и в Великобритании, и в Германии, однако на рынке ФРГ объём капиталовложений, скорее всего, будет расти более быстрыми темпами, поскольку в этой стране быстрее растёт число студентов и наблюдается более острый дефицит жилья.

Спрос со стороны студентов

Спрос на жильё со стороны студентов быстрее растёт в Германии, так в этой стране увеличивается количество учащихся (в том числе иностранных студентов). В Великобритании, наоборот, общее число студентов снижается.

Всего по состоянию на 2015 год в Германии насчитывалось 2,7 млн студентов, в Великобритании — 2,3 млн. В то же время в Соединённом королевстве выше доля иностранных учащихся — 19 % против 12 % в ФРГ.

В целом количество иностранных студентов коррелирует с числом престижных вузов в стране: в Великобритании находятся 44 университета, входящих в топ-400 учебных заведений мира по версии The Times Higher Education, и насчитывается 436 тыс. иностранных студентов, а в Германии 37 престижных вузов и 320 тыс. учащихся из-за рубежа. По количеству престижных вузов Великобритания занимает второе место в мире после США, Германия — третье.

Читайте также  Китайские инвесторы готовят дипломатический плацдарм для проникновения в Черногорию

Факторы, влияющие на спрос

Количество иностранных студентов зависит не только от числа престижных вузов в стране. На этот показатель также влияют следующие факторы:

  • Низкая стоимость обучения. Стоимость обучения в ФРГ — одна из самых низких в Западной Европе (с учётом затрат на проживание она примерно в три раза ниже, чем в Великобритании). В Соединённом Королевстве плата за обучение была существенно повышена несколько лет назад, и это отпугнуло многих потенциальных студентов.
  • Визовый режим. В Германии более привлекательная по сравнению с Великобританией визовая система. Например, после окончания вуза в ФРГ можно остаться в стране на шесть месяцев и искать работу. В Великобритании с приходом к власти Дэвида Кэмерона была начата политика снижения притока иммигрантов, и условия получения визы стали более строгими: теперь после окончания вуза нельзя остаться в стране для поиска работы, и нужно оформлять рабочую, или бизнес-визу.
  • Низкий уровень безработицы среди молодёжи. В Германии низкий уровень безработицы среди молодёжи — всего 7 %. Для сравнения, в Нидерландах этот показатель составляет 11 %, в США, Австралии и Великобритании — около 14 %, во Франции — 24 %, а в Испании — почти 49 %. То есть, шанс найти работу после получения диплома у студентов, приезжающих учиться в Германию, выше.

В целом количество иностранных студентов растёт во всём мире: за последние 10 лет их число удвоилось, достигнув 4 млн человек. Ожидается, что к 2025 году этот показатель удвоится ещё раз, что повлияет на спрос на студенческое жильё как в Великобритании, так и в Германии. По оценкам экспертов, в текущих условиях позитивное влияние на рынок Германии будет более сильным.

Предложение жилья

Благодаря значительным инвестициям в сектор студенческого жилья в Великобритании уже построено много таких объектов. Соотношение количества мест в общежитиях и числа студентов (provision rate) в этой стране — одно самых высоких в мире (23 %). В Германии предложение этого типа недвижимости пока находится на невысоком уровне по сравнению с другими странами (provision rate — 10 %).

Таким образом, рынок студенческого жилья Великобритании достаточно зрелый и близок к насыщению. Значительные объёмы инвестиций в этот сегмент привлекаются по инерции— реальных драйверов для быстрого роста сейчас нет.

Читайте также  Эксперты прогнозируют приток внешних инвесторов на испанский рынок недвижимости

Рынок Германии, наоборот, начал развиваться относительно недавно. Сейчас он испытывает дефицит предложения, и с учётом тенденции к росту числа студентов потребность в студенческом жилье в этой стране будет только расти. Следствием этого роста станет значительный приток инвестиций в сектор. Так, в Германии уже увеличивается доля студенческого жилья в частном секторе: если в 2000 году в 30 крупнейших городах страны она составляла 6 %, то 2015-м — уже 16 %. По прогнозам экспертов, за счёт инвестиций в сектор доля частного студенческого жилья в ФРГ к 2020 году вырастет до 22 %.

Инвестиции в студжильё: Великобритания vs. Германия

  Великобритания Германия
Объём инвестиций в студенческую недвижимость (2015), млн евро 5 824 0 525
Рост инвестиций (2014−2015), % 0 220 0 090
Общее количество студентов (2015), млн 2 266 2 699
Доля иностранных студентов (2015), % 0 019 0 012
Количество престижных вузов в рейтинге The Times Higher Education 400 лучших университетов мира 0 044 0 037
Количество мест в студенческих комплексах, тыс. 0 524 0 259
Соотношение количества мест в общежитиях и числа студентов, % 0 023 0 010

Студенческое жильё — это перспективный вариант для инвестиций. Население крупных городов растёт, а земли больше не становится. Современный Токио, в котором люди ютятся в микроквартирах площадью 10−20 м² — это недалёкое будущее Берлина, Лондона и Парижа. Мы видим высокую ликвидность и большой потенциал в сегменте студенческой недвижимости, а также в жилом сегменте в целом, так как студенческая недвижимость всё чаще рассматривается инвесторами в более широком смысле — не только как общежития, но и как микроапартаменты, на рынке которых студенты — лишь одна из категорий потенциальных арендаторов.

Студенческие апартаменты отличаются от обычных тем, что первые представляют собой коммунальные квартиры с общими санузлами и кухнями. Такое жильё предназначено только для студентов. Обычные же апартаменты — это отдельные квартиры небольшой площади, и жить в них может кто угодно.

В последнее время в Германии набирают популярность микроапартаменты-студии площадью 20−25 м² с душем и санузлом. Комплексы с такими микроапартаментами активно возводятся в растущих университетских городах, где по каким-либо причинам увеличивается спрос на такие объекты. Это не совсем студенческое жильё, так как арендатором подобного объекта может стать любой. В моём понимании микроапартаменты — более выгодная инвестиция, чем традиционное студенческое жильё, так как риск плохой заполняемости здесь ниже. Например, если поток студентов по каким-либо причинам снизился, можно сдавать такое жильё в аренду как обычные квартиры.

Читайте также  Инфраструктура Афин: как новые проекты изменят городскую логистику и доходы инвесторов в недвижимость?

Георгий Качмазов

Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, Дарья Березина, Tranio