Инвестиции в недвижимость в Европе

То, что доктор прописал: почему стóит инвестировать в зарубежные медицинские комплексы

На мировом рынке недвижимости растёт доля трансграничных инвестиций, и рынок объектов здравоохранения не исключение: иностранцы вкладывают деньги в российские медицинские комплексы, россияне — в зарубежные.

Например, в Сколково возводится Международный медицинский кластер, на территории которого будут открыты 15 клиник. Как сообщали «Ведомости» в начале 2016 года, переговоры о финансировании проекта велись с такими крупными инвесторами, как Гарвардская медицинская школа (Harward Medical School), Университет Джона Хопкинса (Johns Hopkins University) и Университет Южной Калифорнии (University of Southern California).

В то время как иностранцы интересуются российскими проектами здравоохранения, наши соотечественники инвестируют в зарубежные активы. Так, компания LetterOne российских миллиардеров Алексея Кузьмичёва, Михаила Фридмана и Германа Хана до 2019 года планирует вложить 2–3 млрд долл. в объекты здравоохранения за границей через своё американское подразделение L1 Health.

Согласно исследованию Emerging Trends in Real Estate: Europe 2017, проведённому компанией PwC, 70 % опрошенных инвесторов считают, что у объектов здравоохранения в Европе хорошие или очень хорошие перспективы

Инвестиции в объекты здравоохранения в развитых странах будут становиться всё популярнее по нескольким причинам:

  • Рост числа пожилых людей. По информации компании Savills, в США количество пожилых людей с 2012 по 2050 годы удвоится, а в Европе к 2020 году каждый пятый будет старше 65 лет.
  • Увеличение продолжительности жизни. Согласно прогнозам статистических ведомств, продолжительность жизни в Швеции вырастет с 84 до 89 для женщин и с 80 до 85 лет для мужчин с 2016 по 2060 годы, а средняя продолжительность жизни в Великобритании к 2064 году может достигнуть 99 лет.
  • Распространённость страховок и субсидий. В развитых странах большинство населения пользуется медицинской страховкой, поэтому индустрия здравоохранения — капиталоёмкая. Также есть государственные субсидии — как в виде прямой оплаты части расходов граждан, так и в виде льготных кредитов и программ поддержки для участников рынка.

Александр З., клиент Tranio Изначально я рассматривал инвестиции в офисную и торговую недвижимость. Но скоро понял, что офисы не позволяют зарабатывать много, а рынок торговой недвижимости сильно зависит от экономической ситуации и потребительской способности населения. И тогда я решил присмотреться к объектам здравоохранения. Пожилых людей в развитых странах становится всё больше, как показывает статистика, почти 90 % из них имеют хотя бы одно хроническое заболевание, поэтому медицинские услуги будут всё востребованнее, причём вне зависимости от состояния экономики.

Что это за объекты

Объекты здравоохранения — альтернативный класс активов. К недвижимости этого типа относятся любые помещения, где оказываются медицинские услуги: центры амбулаторного лечения, учреждения интенсивной терапии, отделения экстренной помощи, различные больницы, госпитали и специализированные центры лечения, офисы частных врачей, центры по уходу за больными и престарелыми, лечебно-оздоровительные центры, аптеки и другое. В объекты здравоохранения инвестируют преимущественно фонды, желающие диверсифицировать свои портфели. Доля таких инвестиций на рынке составляет 10–15 %.

Читайте также  Инвестиции в недвижимость Италии выросли на 40 % в 2019 году

Многие из наших клиентов активно интересуются домами престарелых, некоторые — аптеками. Один из покупателей приобрёл кабинет врача в Ницце и остался доволен, другой рассматривает покупку стоматологического кабинета в Барселоне с доходностью 6,5 %.

Георгий Качмазов

Генеральный директор и основатель Tranio

В этом сегменте много объектов пограничного типа: например, медицинские офисные здания (Medical Office Buildings) — по сути офисная недвижимость, с той лишь разницей, что кабинеты занимают врачи. Так что можно купить офис и переоборудовать его под медицинский центр или наоборот.

Медицинские учреждения часто становятся арендаторами в объектах таких крупных торговых сетей, как Target и Walmart в США. Эта тенденция получила название retailing of healthcare. Медицинские центры часто располагаются в комплексах смешанного назначения наравне с магазинами и офисами.

При выборе недвижимости на рынке объектов здравоохранения стоит обращать внимание на:

  • демографическую ситуацию на рынке (рост количества пожилых людей в стране или конкретной локации);
  • количество аналогичных, успешно действующих учреждений и то, как прибыльность покупаемого объекта соотносится с прибыльностью организаций конкурентов;
  • долю клиентов, которые лечатся по страховым или государственным программам;
  • срок контракта между страховой компанией и медицинским учреждением.

Есть также индивидуальные особенности для каждого вида объектов здравоохранения. Например, если речь идёт о клиниках, реабилитационных центрах и центрах по уходу за больными и престарелыми, то рекомендуется инвестировать в объекты, которые представляют собой не комплекс отдельных зданий, а одно здание минимум на 150 мест с несколькими крыльями. Также будет преимуществом, если объект соответствует стандартам обслуживания четырёхзвёздочных отелей, имеет открытые общественные пространства, современные системы безопасности и инфраструктуру (на территории есть аптека, кафе, бассейны, парковка и так далее). Оптимальная доля одноместных палат — 95 %, площадь комнат — более 16 м² (чтобы при необходимости можно было превратить одноместную палату в двухместную). Рекомендуется, чтобы в палатах были ванные комнаты и балконы. Минимальная заполняемость — 80 %.

Выбирая объект здравоохранения для инвестиций, следует подумать, можно ли в будущем переоборудовать его под, например, офис

При инвестициях в медицинские кабинеты, расположенные в торговых центрах, желательно, чтобы помещение подходило для переоборудования,— так его можно будет сдать в аренду ретейлерам или прочим поставщикам, если оператор медицинских услуг съедет. Если помещение оборудовано под конкретного арендатора и он вдруг съезжает или становится банкротом, то есть риск, что адаптировать объект под нового арендатора будет затратно и арендные ставки существенно упадут. С другой стороны, этот риск компенсируется тем, что будут расти как число пользователей услуг, так и индустрия в целом, а значит, будет улучшаться и благосостояние арендаторов.

Читайте также  Россияне и украинцы лидируют среди зарубежных покупателей недвижимости в Будапеште

Эту и другую информацию об объекте можно получить при проведении Due Diligence (всесторонней проверки недвижимости) с участием юристов.

Нюансы инвестиций

Основная проблема инвесторов, вкладывающих средства в объекты здравоохранения,— это недостаток информации об операторе и бизнесе в целом. К сожалению, этот сектор недвижимости не настолько прозрачен, как офисный или торговый, поэтому именно в этом случае принципиально важно узнать об особенностях инвестиций как можно больше.

Где покупать

Мы рекомендуем выбирать для инвестиций в объекты здравоохранения надёжные страны — Австрию, Великобританию, Германию, США, Францию и Швейцарию,— которые отличаются высоким уровнем жизни, хорошей покупательной способностью населения и большой долей пожилых людей.

При выборе локального рынка нужно обращать внимание на демографическую ситуацию и востребованность медицинских услуг, транспортную доступность и наличие достаточного количества квалифицированных кадров в регионе. Стоит выбирать объекты вдали от источников шума (железных дорог, трасс и заводов) и вблизи жилых районов.

Порог входа на рынок

В Германии объекты здравоохранения на вторичном рынке стоят 1,5 – 2 тыс. евро/м², на первичном — 2,6 – 3,1 тыс. евро/м². Средняя стоимость квадратного метра в США — 2,9 тыс. долл.

Отдельные медицинские кабинеты в Европе можно приобрести по цене менее 1 млн евро. Например, в Черногории можно купить кабинет площадью 100 м² за 650 тыс. евро.

Небольшие больницы в локациях за пределами центральных районов продаются по цене от 2,5 млн евро, более качественные — от 10 млн. Так, в Берлине за 16 млн евро можно купить модернизированный центр пластической хирургии, сданный в аренду крупному арендатору на 10 лет с возможностью продления договора ещё на 10 лет. Доходность — 5,57 %, абсолютный годовой доход — около 900 тыс. евро.

Доходность

В целом доходность объектов здравоохранения выше, чем офисов, так как у первых риски обесценивания выше из-за того, что такая недвижимость быстрее устаревает. Помещения премиум-класса в лучших локациях крупных городов приносят 3,5 – 5 % годовых. Доходность менее качественных объектов в периферийных локациях провинциальных городов может достигать 7–9 %.

В США средняя доходность объектов здравоохранения составляет 6,7 %, но она может варьироваться в переделах от 4 до 7 %. Помещения в элитных офисных зданиях приносят в среднем около 4,5 % годовых, менее дорогие больницы, сданные в аренду на 20 лет,— около 6 %.

Средняя ставка доходности в Великобритании — 4,5 – 5,5 %. Центры первичной врачебной помощи и дома престарелых приносят в среднем 4,5 %, стационарные учреждения — 5 %, специализированные медицинские центры — 5,5 %.

В Германии максимальная начальная доходность для современных объектов с надёжным оператором достигает 7,5 %.

Минимальный порог инвестиций в объекты здравоохранения составляет в среднем 1 млн евро

Особенности управления и аренды

За границей многие объекты здравоохранения возводятся и управляются крупными международными компаниями и зачастую строятся под конкретного арендатора. Основные средства в такие проекты вкладывают частные инвесторы, а государство выступает в роли гаранта и следит, чтобы соблюдались договорённости по возврату кредитов и выплате дохода от сдачи в аренду. Такая схема позволяет обеспечить население медицинской помощью там, где на это не хватает государственных средств.

Читайте также  Черногория одобрила первые заявки на получение гражданства за инвестиции

Есть медицинские центры, которые сдаются в аренду одному крупному арендатору, а есть объекты, которые сдаются множеству съёмщиков. Например, 50 % помещений могут снимать сотрудники сети — поставщика медицинских услуг, 50 % — независимые частные врачи. Часто такие объекты сдаются в аренду операторам медицинских учреждений. Например, среди крупных операторов реабилитационных центров в Германии наиболее известны Median Kliniken, RHM и Mediclin.

При выборе объекта здравоохранения важно получить такую информацию об операторе:

  • количество клиник в управлении;
  • доля аренды от общей выручки (рекомендуемая доля — 13–22 %);
  • размер прибыли (рекомендуемое отношение аренды к EBITDAR — прибыли до уплаты налогов, процентов, износа, амортизации и аренды — 1,5 – 2);
  • расходы (персонал, компенсации);
  • риски в долгосрочной перспективе.

Срок аренды — 3–5 лет для небольших помещений и 15–20 лет (с возможностью продления) или бессрочно для медицинских центров. В Великобритании распространены срочные договоры на более чем 100 лет (лизгольд). Например, в 2015 году американская компания Alpha Real Estate купила здесь дом престарелых с медицинским обслуживанием, заключив договор аренды на 150 лет. Ставка доходности — 3,4 % годовых с индексацией аренды до 4 % в год.

Что ждёт рынок объектов здравоохранения в будущем

Среди основных тенденций на рынке объектов здравоохранения — увеличение числа частных клиник и появление медицинских коворкингов.

Спрос на частные клиники будет расти в тех странах, где из-за большого госдолга и необходимости сокращать программы соцобеспечения будет не хватать государственных клиник, чтобы удовлетворить спрос со стороны увеличивающейся доли населения старше 60 лет. К таким странам относятся Испания, Италия и Франция.

Помимо этого, всё популярнее будут становиться медицинские коворкинги — помещения совместного пользования для оказания медицинских услуг. Аренда объектов дорожает, и многие работники сектора здравоохранения уже готовы экономить и арендовать помещения на условиях таймшера (timeshare) или совместного использования рабочего пространства (co-locating).

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для Medvestnik.ru