Инвестиции в недвижимость в Европе

Состояние отрасли: как изменились рынки жилой недвижимости Европы и США в III квартале 2016

Tranio проанализировал основные тенденции на 33 зарубежных рынках жилья и выяснил, что в III квартале 2016 в большинстве стран Европы и в США можно было наблюдать высокий спрос на жильё, сокращение предложения и, как следствие, удорожание недвижимости (эти рынки находятся в фазе экспансии). Среди рассматриваемых в исследовании стран цены снижались лишь в четырёх: Италии, Греции, Черногории и на Кипре. Эти рынки всё ещё находятся в фазе рецессии.

Анализ данных информационного центра Trading Economics показывает, что к 2020 году на 25 рынках Европы, а также в США можно ожидать повышения цен. Тенденция к снижению будет характерна только для Дании, Кипра, Литвы и Мальты, а ещё в трёх из рассматриваемых стран — Словении, Хорватии и Чехии — цены сохранятся на текущем уровне.

Цены и динамика цен на жильё в Европе и США в III квартале 2016
Данные: Eurostat, Monstat, Numbeo, Reidin, Trading Economics, Zillow, Банк Греции

Страна Динамика цен,
III кв. 2015 —
III кв. 2016,
%
Средняя цена,
евро/м²
Прогноз
до 2020 года
Венгрия 11,5 1 151
Латвия 10,8 1 263
Исландия 10,2 3 014
Норвегия 8,9 4 761
Болгария 8,8 820
Португалия 7,6 1 437
Словакия 7,5 1 523
Эстония 7,4 1 739
Великобритания 7,2 6 790
Швеция 7,1 4 979
Румыния 7,1 1 005
Ирландия 7,0 3 240
Чехия 6,9 1 799
Германия 6,2 3 279
Люксембург 5,6 6 595
США 5,5 1 767
Литва 5,3 1 735
Австрия 5,2 3 529
Дания 5,2 3 691
Словения 5,0 1 729
Мальта 4,9 1 966
Нидерланды 4,0 3 000
Испания 4,0 2 082
Турция 3,8 973
Бельгия 2,9 2 520
Польша 2,1 1 485
Франция 1,8 3 914
Хорватия 1,4 1 505
Финляндия 1,1 3 413
Италия −0,9 3 379
Греция −1,5 1 247
Кипр −3,3 1 270
Черногория −4,9 1 341

Самые горячие рынки: Венгрия, Латвия, Исландия

Венгрия в III квартале 2016 года стала самым горячим из 33 рассмотренных рынков.

Рынок недвижимости этой страны пострадал в ходе кризиса 2008–2009 годов, но поскольку он отличается бóльшей устойчивостью по сравнению с курортными рынками южной Европы, то цены здесь просели не так сильно, как, к примеру, в Испании. Восстановление венгерского рынка началось ещё в 2013 году. По данным Eurostat, в III квартале 2016 рост составил 11,5 % по отношению к аналогичному периоду 2015-го.

Рынок Латвии тоже испытывает бум. Согласно данным Eurostat, в III квартале 2016 жильё здесь подорожало на 10,8 % в годовом исчислении. Скорее всего, цены растут из-за недостаточного предложения. Однако в целом инвестиции в латвийский рынок сокращаются. Согласно исследованию Национального альянса девелоперов недвижимости, в 2014 году вложения в новые объекты здесь составили 150 млн евро, в 2015-м — 125 млн, в 2016-м, по предварительным оценкам,— около 100 млн. Причины — введение новых норм строительства и бюрократия. Россияне, составляющие основную группу иностранных покупателей, стали меньше инвестировать в недвижимость Латвии после того, как в 2014 году в стране был повышен порог инвестиций для получения вида на жительство (с 142,3 тыс. до 250 тыс. евро).

Читайте также  После девальвации рубля русскоязычные покупатели приобретают за рубежом меньше жилья, но больше коммерческой недвижимости

Также рост более чем на 10 % продемонстрировал рынок Исландии. Цены в этой стране растут из-за дефицита жилья. Помимо этого, большую роль играет туристических бум: как сообщает Reuters, количество отдыхающих в Исландии (2,37 млн человек в год) в семь раз превышает количество её жителей (330 тыс. человек). По прогнозам Islandsbanki, в 2017 году туристический поток вырастет на 35 %, что ещё больше подогреет исландский рынок недвижимости.

Три кита: США, Великобритания, Германия

Крупнейший рынок недвижимости в мире — США. Цены на недвижимость в США обрушились в 2008 году с началом финансового кризиса, но в 2012-м начали повышаться. По состоянию на III квартал 2016 жильё в США стоит на 4 % дешевле по отношению к пику 2007 года. В отдельных локациях разница ещё больше, например в Майами цены на 21 % ниже пика, в Нью-Йорке — на 30 %. По данным Zillow, в III квартале 2016 недвижимость в среднем по США подорожала на 5,5 % в годовом исчислении, и скорее всего, рост цен продолжится в ближайшие годы.

Германия, крупнейший европейский рынок, в отличие от многих других стран Европы не испытал резкого обвала цен после кризиса. Местный рынок вообще отличается стабильностью и предсказуемостью, а цены на жильё здесь непрерывно растут с 2008 года. С 2011 по 2015 годы недвижимость в ФРГ подорожала в среднем на 55 %, в Мюнхене — на 65 %, в Берлине — почти в два раза. По данным Eurostat, в III квартале 2016 цены в среднем по стране выросли на 6,2 % по отношению к III кварталу 2015, и Trading Economics прогнозирует дальнейшее удорожание недвижимости в Германии. Поскольку цены в ФРГ имеют тенденцию к росту и рынок отличается стабильностью, многие инвесторы выбирают эту страну для вложения средств в жилую доходную недвижимость (квартиры, микроапартаменты, доходные дома и дома престарелых) и создания личного фонда благосостояния.

Второй по величине рынок недвижимости Европы — Великобритания. По данным Eurostat, в III квартале 2016 цены на недвижимость выросли на 7,2 %. Впрочем, после «Брекзита» жильё во многих новых проектах в Лондоне начало дешеветь. Так, компания Savills сообщает, что с 2011 по 2015 годы число сделок на рынке новостроек британской столицы превышало количество построенных объектов примерно в два раза, а по состоянию на осень 2016-го были распроданы только 60 % единиц жилья в строящихся проектах и число сделок примерно совпадает с количеством вводимых в эксплуатацию объектов. По этой причине девелоперам приходилось идти на уступки и снижать цены. Осенью недвижимость в Лондоне выставлялась на продажу по ценам примерно на 15–25 % ниже, чем до июньского референдума, на котором было принято решение о выходе страны из ЕС.

Читайте также  Какую страну выбрать для инвестиций в студенческое жильё

Рынки, которые оправились от кризиса: Болгария, Испания, Португалия, Ирландия

В поле зрения покупателей недвижимости вновь возвращается Болгария. Цены на недвижимость в этой стране резко упали в 2008–2010 годах, после чего рынок стагнировал. В 2015–2016 годах наступил переломный момент, и жильё начало дорожать. По данным Eurostat, в III квартале 2016 цены выросли на 8,8 % в годовом исчислении. Экономика Болгарии растёт, спрос на жильё увеличивается, а объёмы строительства пока остаются низкими. Всё это создаёт предпосылки для дальнейшего удорожания недвижимости.

Испания — одна из стран, сильнее всего пострадавших в ходе кризиса 2008 года. До 2007 года местный рынок недвижимости был одним из самых «горячих» в Европе, однако после экономического спада цены на дома и квартиры здесь неуклонно падали вплоть до 2015 года, когда рынок достиг дна. Всего за этот период цены по стране упали примерно на 40 %. По данным Eurostat, в III квартале 2016 цены выросли на 4 % в годовом исчислении, и Trading Economics прогнозирует рост, по крайней мере, до 2020 года. Рынок находится в начале стадии восстановления, поэтому на нём сохраняется большой потенциал роста цен и Испания предлагает хорошие возможности для спекулятивного инвестирования. В частности, 2016–2017 годы станут благоприятным моментом для заработка на покупке жилья для ремонта и последующей перепродажи с созданием добавленной стоимости (стратегия Added Value).

Португалия, в отличие от других стран Южной Европы — Греции и Испании,— пережила кризис 2008–2009 годов с наименьшими потерями. Жильё здесь подешевело в среднем на 17 % с мая 2010 (пик цикла) до марта 2013 (дно). Для сравнения: разница между ценами в периоды пика и дна в Греции и Испании достигла примерно 40 %. На самых востребованных рынках Португалии — в Лиссабоне и в регионе Алгарви — спад был более выраженным: с 2010 по 2013 жильё тут подешевело на 21 %. По состоянию на сентябрь 2016 цены на жильё в Португалии на 9,7 % выше, чем в период дна, и на 8,6 % ниже пикового значения. Это значит, что рынок находится примерно в середине цикла, и у цен ещё есть потенциал роста.

Рынок Ирландии, как и испанский, сильно пострадал от последствий кризиса 2008 года. Согласно информации Центрального офиса статистики страны, цены в Ирландии всё ещё на 30,4 % ниже пика 2007 года, однако они уже превышают минимум середины 2013-го на 41,6 %. Недвижимость дорожает быстрыми темпами во всех городах, включая Голуэй, Дублин, Корк, Лимерик и другие. Спрос растёт, и предложение сокращается.

Падающие рынки: Италия, Греция, Кипр, Черногория

Недвижимость в Италии дешевеет с 2008 года, и цены в стране продолжают снижаться, хотя темпы падения рынка замедляются. В III квартале 2016 жильё здесь подешевело на 0,9 % по отношению к аналогичному периоду 2015 года. Trading Economics прогнозирует, что итальянский рынок скоро начнёт восстанавливаться. Это значит, что сейчас, когда цены приближаются к минимуму, настал удобный момент для входа на рынок. Многие иностранные инвесторы уже заметили эту тенденцию и начали активно заключать сделки в Италии. Больше всего спрос на итальянскую недвижимость растёт со стороны граждан Великобритании, Германии, США и Франции.

Читайте также  Барселона: инвестиции в город, уставший от туристов

В Греции недвижимость стоит на 42,5 % дешевле по отношению к 2008 году, и цены продолжают снижаться. По данным Банка Греции, в 2013 году жильё в стране подешевело на 10,8 %, в 2014-м — на 7,5 %, в 2015-м — на 5,0 %, в III квартале 2016 — лишь на 1,5 % в годовом исчислении. Trading Economics прогнозирует скорое восстановление рынка, поэтому покупать жильё в Греции сейчас выгодно. При этом в стране остаётся много нерешённых экономических проблем, среди которых — рекордно высокая для ЕС безработица (23 %).

На Кипре та же проблема — высокий уровень безработицы. Впрочем, в последнее время этот показатель снижается и, по прогнозам Trading Economics, к концу 2017 года составит 11 % по сравнению с 15,5 % в 2015-м, что может немного смягчить ситуацию на местном рынке жилой недвижимости. Признаки восстановления на Кипре появлялись в 2015 году, однако III квартал 2016 снова показал спад: по данным Eurostat, жильё на острове подешевело на 3,3 % по отношению к аналогичному периоду 2015, и прогнозы Trading Economics неблагоприятны. Чтобы стимулировать местный рынок жилья и привлечь иностранных инвесторов, власти страны осенью 2016 снизили сумму вложений, необходимых для получения гражданства по иммиграционной программе, с 2,5 млн до 2 млн евро. На сегодняшний день Кипр предлагает самую выгодную программу получения паспорта ЕС: гражданство можно получить всего за шесть месяцев и оно выдаётся всей семье инвестора.

Среди 33 рассмотренных в исследовании Tranio стран больше всего в III квартале 2016 упали цены в Черногории — на 4,9 % в годовом исчислении (данные статистического ведомства Черногории Monstat). Правда, эти данные относятся только к рынку первичной недвижимости. По прогнозам Trading Economics, к 2020 году цены в стране могут повыситься. Основной драйвер черногорского рынка — туризм. По данным Monstat, с 2011 по 2015 этот сектор рос на 6,4 % в год, в 2015-м количество туристов выросло на 12,9 %, а с января по июль 2016-го — ещё на 3,8 %. Иностранный спрос на черногорскую недвижимость будут подогревать и новые рейсы в европейские города (Барселону, Брюссель, Лондон, Милан, Стокгольм, Осло), появляющиеся в расписании международного аэропорта Подгорица. Помимо этого, восстановлению рынка жилья будет способствовать рост экономики Черногории (по прогнозам экспертов, он составит около 4 % в год).

В 2017 году Tranio рекомендует инвестировать в недвижимость:

  • Германии — инвесторам, выбирающим низкорисковые вложения в стабильный арендный бизнес;
  • Испании — инвесторам, нацеленным на высокорисковые вложения с высокой доходностью (редевелопмент).

Юлия Кожевникова, Tranio