Северный Кипр: особенности заключения сделки | Инвестиции и финансы в Европе

Живописная природа, безопасность, относительно невысокие цены на недвижимость и ее содержание привлекают на Северный Кипр все больше покупателей жилья. При этом особенности покупки и заключения сделки характерны только для этой части острова, поэтому потенциальному собственнику стоит ознакомиться с ними заранее.

Коротко о главном

Красота, гостеприимство местных жителей, прозрачное море, богатая история, качественная и недорогая по европейским меркам недвижимость – вот причины, по которым жилье Северного Кипра пользуется стабильным спросом у покупателей. Строительный сектор этой части острова процветает, и сегодня застройщики предлагают своим клиентам современное и качественное жилье, купить которое можно по весьма доступным ценам. Объемы продаж первичного жилья растут здесь в среднем на 10% в год.

Северный Кипр – это часть острова, которая признается отдельным государством только Турцией, а для остального мира является частью Республики Кипр. Для людей, которые приезжают сюда на отдых, политический вопрос довольно быстро уходит на второй план. Но, как и в любой стране, здесь есть свои особенности и при поиске недвижимости – и при заключении сделки купли-продажи.

Главным «подводным камнем» может стать спорный статус земли, часть которой на Севере до сих пор принадлежит грекам-киприотам, теперь проживающим на юге острова. Спустя время, в ряде мест на этих землях была построена недвижимость – и существует риск, что прежний владелец может предъявить права на свою собственность.

Именно поэтому в целом эксперты Северного Кипра рекомендуют в первую очередь рассматривать покупку первичного жилья от проверенных застройщиков. Новые проекты возводятся надежными девелоперами на участках земли, не имеющих статуса «спорной», а все документы на 100% легальны и прозрачны. Вторичное жилье может также стать выгодной покупкой, но рекомендуется заранее проверить все документы на собственность, прибегая к услугам независимого адвоката. К тому же, для разрешения любых конфликтных ситуаций на Северном Кипре создана специальная Комиссия по Недвижимому Имуществу. Именно сюда можно обратиться с титулом (официальным документом на собственность) и сбором в размере 100 турецких лир в случае возникновения спорных вопросов о недвижимости.

Текущие особенности рынка недвижимости

Рынок первичной недвижимости Северного Кипра сегодня оживлен, а объемы продаж стабильно растут. Эксперты отмечают, что здесь выгодно приобретать жилье на стадии строительства, поскольку после сдачи в эксплуатацию оно автоматически поднимается в цене, и покупатель «выигрывает» до 20% в случае продажи объекта.

Ведущие застройщики Северного Кипра предлагают выгодную систему рассрочек, которая в большинстве случаев рассчитывается индивидуально и позволяет спланировать бюджет заранее. Многие инвесторы приобретают блоки апартаментов (по 10 и более). В этом случае девелопер фактически продает недвижимость по себестоимости, а выгода покупателя при перепродаже достигает внушительных 35%. Но, безусловно, это касается лишь недвижимости востребованной, построенной по самым современным стандартам, удобно расположенной и, главное, надежной. Гарантия выгодной сделки – это проверенная строительная компания.

Как выбрать застройщика

Главные критерии выбора застройщика – внушительное портфолио уже законченных проектов, четкое выполнение сроков сдачи недвижимости в эксплуатацию, хорошие отзывы покупателей интернете. Приоритет разумных покупателей – местные компании, которые давно зарекомендовали себя на рынке и «никуда не денутся» в случае спорных вопросов.

Для выбора застройщика, у которого иностранец планирует приобрести недвижимость, эксперты рекомендуют приехать на место и самостоятельно посетить уже сданные им объекты. Поговорить с жильцами, попросить их поделиться всеми «за» и «против». Местное население очень дружелюбно и с радостью поможет. В офисе же девелопера необходимо обязательно запросить архив и внимательно изучить детали уже сданных проектов, попросить показать «титулы», главные документы на собственность, которые получили покупатели.

В договоре, который будет заключен при покупке, должны быть обязательно оговорены штрафные санкции на случай несоблюдения своих обязательств сторонами. И, прежде всего, на случай просрочки сдачи объекта в эксплуатацию. В этом случае все внесенные средства должны быть возвращены покупателю, равно как и уплачен штраф. В договорах с ведущими застройщиками сумма морального ущерба покупателя «оценивается» в £20 000. Штрафные санкции могут быть наложены и на покупателя, который не соблюдает график платежей, приложенный к договору.

Как выбрать объект

Прежде всего покупателю необходимо определиться, с какой целью он приобретает недвижимость на Северном Кипре. Если это покупка для себя – то агент или застройщик порекомендуют определенные объекты в определенных районах, если же это инвестиция – то место и жилье будут другими. Есть несколько главных правило, которыми необходимо руководствоваться при поиске недвижимости на Северном Кипре.

Приобретаемая недвижимость должна находиться более чем в 500 метрах от военных объектов. В противном случае собственник может оказаться без главного документа на собственность – титула.
При покупке вторичной недвижимости необходимо провести проверку титула на предмет спорных вопросов, ограничений и обременений. При этом делать это нужно при помощи собственного независимого адвоката.
После покупки обязательно зарегистрировать объект в Налоговой службе и Земельном кадастре (об этом чуть ниже). А также – получить разрешение от МВД на получение титула.

Главные особенности совершения сделки недвижимостью

Процедура приобретения недвижимости на Северном Кипре проста и имеет ряд своих нюансов, которые стоит иметь в виду покупателям. После того как потенциальный собственник определился с районом, компанией-застройщиком и объектом, начинается процесс покупки. Рассмотрим распространенный случай с приобретением недвижимости на стадии строительства, которая осуществляется рассрочку.

Покупатель приходит в офис компании-застройщика для того чтобы заключить предварительный договор, в процессе чего «заверяет» надежность сделки внесением депозита. Поскольку ввоз иностранной валюты на Северный Кипр ограничен 10 000 у.е., то именно эта сумма и может являться залоговой при заключении дополнительного договора.

После этого оплачивается гербовый сбор в размере 0,5% от суммы договора, что означает, что договор вступил в действие.

Затем cделка регистрируется в Налоговой службе.

Следующий этап очень важен и настоятельно рекомендуется к выполнению. Покупатель отправляется в Земельный кадастр для регистрации договора. Важно обратить внимание на то, что регистрация в Земельном кадастре – это дополнительная защита собственника, в том числе и на случай невыполнения обязательств застройщиком. Имея регистрацию в этой инстанции, только сам собственник может впоследствии снять договор с регистрации. Именно поэтому ему необходимо лично явиться в Земельный кадастр. При этом стоит иметь ввиду, что на Северном Кипре покупатель- иностранец может оформить, или, как говорят здесь, «перевести на себя» только один титул. Поэтому, если он владеет несколькими объектами, то те которые не оформлены, он обязательно должен зарегистрировать в Земельном кадастре.

После этого, пока объект находится в стадии строительства, покупатель оплачивает суммы взносов, указанные в плане платежей в договоре. Как правило, 30% от стоимости составляет первоначальный взнос, 40% – сумма на период строительства и 30% на момент сдачи проекта в эксплуатацию. Застройщики отмечают, что план оплат «корректируется» каждый раз с учетом пожеланий клиента, и строительная компания старается всегда идти ему на встречу.

Завершается сделка оплатой НДС в размере 5% от общей стоимости приобретаемой недвижимости.

В течение 21 дня после внесения всех необходимых платежей по договору покупатель должен обратиться в Министерство Внутренних Дел для оформления получения титула на купленный объект. Для этого покупателю необходимо заранее получить на родине справку о несудимости, заполнить анкету и заявление, которые подготовит агент или застройщик, и предоставить полный пакет документов в МВД. Срок ожидания титула составит четыре-семь месяцев. Стоимость «перевода» титула составит 6% от стоимости недвижимости, но один раз покупателям государство дает «скидку» в размере 3%. Также стоит иметь ввиду, что после получения титула должен быть оплачен налог на прирост капитала в размере 4% от суммы сделки, но его всегда оплачивает застройщик!

Привлекательные регионы

Столицей Северного Кипра является Никосия (Лефкоша), а главными городами – Фамагуста (Гази Магоса), Кирения (Гирне) и Гюзельюрт (Морфу). Каждый город традиционно имеет два названия: греческое и турецкое. Условно Северный Кипр разделяют на пять районов: Никосия, Гюзельюрт, Кирения, Фамагуста и полуостров Карпаз. Наиболее привлекательными для покупки эксперты однозначно называют Кирению и Фамагусту.

Живописная Кирения, лежащая на холме с видом на море, – самый дорогой регион Северного Кипра. Застройка здесь очень плотная, и фактически не осталось свободных участков под строительство, что диктует свою динамику цен (порядка от £1000 за квадратный метр). Фамагуста – более доступна. Причем наиболее дорогое жилье здесь продается не только рядом с морем, но и в центре города. В Фамагусте находится крупнейший на Северном Кипре Восточный Cредиземноморский Университет, в котором обучается около 23 000 студентов. Университет – это целый город с собственными общежитиями, но многие студенты предпочитают арендовать недвижимость в непосредственной близости от вуза. Апартаменты с двумя спальнями пользуются огромным спросом. Особенностью Фамагусты является и то, что недвижимость здесь сдается в аренду сразу на год вперед.

Цены

Стоит отметить, что национальной валютой на Северном Кипре является турецкая лира, а стоимость недвижимости зачастую указывается в британских фунтах. Цены на жилье зависят исключительно от района и проекта, в котором находится объект.

Что касается стоимости квадратного метра, то застройщики отмечают интересный факт: на востребованные студии она может оказаться выше, чем на квартиры большей площади, поскольку «набор» удобств (сантехническая проводка, оборудование) для каждого из этих объектов оказывается одинаковым. Так, в новых жилых комплексах в Фамагусте стоимость «квадрата» cтудии будет составлять £700-750, тогда как для квартир с одной спальней цена находится на уровне £650-700, с двумя спальнями – £650, с тремя – £600.

Также необходимо иметь ввиду, что на Северном Кипре «квадратура» в апартаментах всегда учитывается общая, включая балконы и общие территории. Для вилл, как правило, указывается жилая площадь. Это стоит учитывать при поиске. Приобретая жилье от ведущих застройщиков всегда стоит рассчитывать на то, что квартира будет сдана с полной отделкой, встроенными шкафами в спальне и на кухне, и покупателю останется докупить только бытовую технику и мебель.

В бюджетных районах Северного Кипра квартиру площадью 65 кв. м можно приобрести за сумму от £45 000-50 000. В апарт-отелях с бассейном и обслуживанием по системе «все включено» студии продаются по цене от £37 000, квартиры площадью 50 кв. м, с одной спальней – от £50 000, с двумя спальнями – от £60 000. Вилла «чистой» жилой площади 200 кв. м обойдется покупателю от £150 000.

Аренда

Средний доход от аренды на Северном Кипре находится на уровне 8% от стоимости объекта. При этом эксперты отмечают, что долгосрочная аренда предпочительна. За счет особенностей рынка недвижимости Фамагусты здесь можно очень удобно сдавать собственность сразу на год – или посезонно. Как правило, собственник или управляющая компания посещает объект для проверки один раз в три месяца. Также как и в России, перед сдачей в аренду владелец получает депозит. В Кирении и Никосии распространена преимущественно помесячная аренда.

Вид на жительство и гражданство

Покупка недвижимости на Северном Кипре дает иностранцам возможность претендовать на получение вида на жительство. После подписания и регистрации договора покупатель может cразу же подать документы на ВНЖ в иммиграционную службу, но для этого ему понадобится указать место жительства на Северном Кипре, либо свою купленную квартиру и виллу, либо, в случае со строящимся жильем, предоставить адрес арендованной недвижимости.

Для оформления ВНЖ иностранному гражданину необходимо предоставить договор купли-продажи или аренды жилья, открыть счет в местном банке с суммой минимум 10 000 у. е. «на жизнь» и cдать анализы крови и, получив их, в нераспечатанном конверте отнести их в МВД.

ВНЖ предоставляется сроком на один год, впоследствии продляется. После шести лет постоянного проживания иностранец может подать документы на гражданство. Стоит иметь ввиду, что дети возрастом до 18 лет автоматически получают ВНЖ Cеверного Кипра, равно как и иностранцы возрастом старше 60 лет.

Надежный партнер

Рынок строительства Северного Кипра во многом определяется деятельностью ключевых компаний-застройщиков, которые задают высокие стандарты качества и формируют тренды. Компания Dovec Construction cуществует на рынке 28 лет, и с 1989 года она воплотила в жизнь множетство интересных жилых и инфраструктурных проектов, которые становятся эталонами рынка и приносят компании престижные премии.

В этом году проект компании Dovec Construction Golden Residence в Фамагусте стал бронзовым призером Homes Overseas Russian Awards. Современный жилой комплекс расположен в центре Фамагусты и является отличным примером недвижимости, которая оптимально подходит как для постоянного проживания и отдыха, так и для сдачи в аренду. Это стандарт качества, который включает в себя все, что нужно современному покупателю: просторные квартиры с отделкой, фитнес-центр, СПА-салон, кафе, детскую площадку, открытый и закрытый бассейн с подогревом, парковки, круглосуточную охрану. Жилой ландшафт северной части Кипра стремительно меняется благодаря застройщикам-флагманам, а доступность недвижимости региона и высокая доходность от аренды делает направление привлекательным вложением средств для международных покупателей.

Пять советов покупателям недвижимости на Северном Кипре

Определитесь с целью покупки, и исходя их этого выбирайте жилье. Для отдыха подойдет более тихое место, для работы и учебы – центр города с развитой круглогодичной инфраструктурой. Учитывайте особенности климата при выборе жилья на первой линии. На Северном Кипре – сильная влажность, оцените, как в квартире или доме она будет ощущаться зимой.

Обязательно проверяйте компанию-застройщика или собственника, у которого вы покупаете жилье. Для этого стоит обратиться к независимому адвокату, который проведет тщательную проверку всех документов.

Не руководствуйтесь эмоциями при покупке. Здраво оцените местность, желательно уже после того как вы отдохнули, и впечатления от моря и солнца не «перевешивают» логику выбора.

Сначала поживите в арендованном жилье в выбранном районе. Оцените, действительно ли вам будет комфортно здесь жить и отдыхать впоследствии.

Приобретайте жилье у местного застройщика c большим опытом работы и внушительным портфолио сданных проектов. В отличие от иностранных компаний, он не покинет остров в случае кризиса и выполнит по максимуму все обязательства перед покупателем.

Портал HomesOverseas.ru благодарит Ольгу Догулу (Dovec Construction) за помощь в подготовке статьи.

HomesOverseas.ru