Инвестиции в недвижимость в Европе

Самые доходные города для покупки недвижимости в Германии

До сих пор бóльшая часть сделок с жилой и коммерческой недвижимостью проходила в крупных городах, таких как Мюнхен, Гамбург, Берлин, Кельн или Франкфурт. В 2014 году оборот денежных средств по транзакциям с немецкой недвижимостью составил более 12 млрд евро, что сравнимо с рекордным показателем в 2013.

Но в этих же городах цены за квадратный метр настолько выросли за последние несколько лет, что сейчас коммерческая недвижимость едва ли стоит вложенных в нее средств. Агентство недвижимости Dr. Lübke &amp Kelber провело исследование, в котором рассматривались 110 немецких городов. Цель исследования — определить, в каком из этих городов выгоднее всего приобрести объект для инвестиций. Главным показателем, определяющим привлекательность города, является соотношение доходности и риска. Результаты удивили экспертов: самые привлекательные условия оказались в Вольфсбурге (Wolfsburg) и Фульде (Fulda).

Лучшие города Германии для инвестиций в недвижимостьПо данным Dr. Lübke &amp Kelber

Город Разница
мин. дохода
и прибыли
от собств. капитала
(% годовых)
1 Вольфсбург 6,9
2 Фульда 6,0
3 Бонн 5,9
4 Брауншвейг 5,8
5 Любек 5,7
6 Кобленц 5,6
7 Оснабрюк 5,5
8 Дюссельдорф 5,4
9 Веймар 4,9
10 Кассель 4,9
11 Кёльн 4,8
12 Бергиш-Гладбах 4,7
13 Киль 4,6
14 Вормс 4,5
15 Фленсбург 4,4
16 Нойс 4,3
17 Марбург 4,3
18 Саарбрюккен 4,0
19 Кемптен (Альгой) 3,8
20 Ашаффенбург 3,8

В Германии процентные ставки на вклады или кредиты очень низкие, поэтому как мелкие, так и крупные инвесторы лучшим капиталовложением считают недвижимость. Вольфсбург — это город с активным ростом экономики. Здесь находится головной офис концерна Volkswagen. Руководители предприятия и местные власти заботятся о том, чтобы ВВП на душу населения был выше, чем в любом из городов, которые были выбраны для исследования. Показатель уровня безработицы в Вольфсбурге очень низкий.

Для ранжирования городов экспертам было необходимо сначала определить коэффициент риска. Они учитывали показатели спроса на жилье, экономического развития, роста численности населения, а также цены на покупку и аренду недвижимости.

В результате самыми безопасными городами для инвестиций в недвижимость являются Мюнхен и Франкфурт, далее в таблице рисков расположены Регенсбург, Ингольштадт, Гамбург и Штутгарт. Впрочем, во всех городах, где за последние годы резко поднялись цены, риск будет минимальным. Что касается доходности такой недвижимости, то, несмотря на низкие ставки по кредитам, прибыль также на невысоком уровне.

Читайте также  Иностранные инвестиции в недвижимость Греции стали рекордными

Так, в Мюнхене можно взять в ипотеку объект при величине собственных средств не менее 40 %, ставка банка по кредиту при этом составляет 1,85 %. Средняя доходность квартир и домов в Мюнхене невысокая — 4,95 %. Поэтому самый дорогой и востребованный город в Германии оказывается лишь на 66 месте в рейтинге лучших городов для инвестиций. Во Франкфурте-на-Одере или в Гере можно получить более высокую прибыль, но это сопряжено, соответственно, с бóльшими рисками.

Для рейтинга так называемых «скрытых чемпионов» эксперты определяют величину минимального дохода, которая зависит от месторасположения объекта: чем выше риск, тем больше должен быть доход. Затем рассчитывается разница между минимальным доходом и фактической прибылью от собственного капитала. В этом случае показатель в Вольфсбурге оказывается наивысшим, а Гамбург, Штутгарт и Франкфурт занимают всего лишь места с 71-го по 73-е соответственно, а Дюссельдорф и Кельн все-таки попали в первую двадцатку.

Эксперт Tranio.com, София Латыпова, поясняет, что в лидеры вышли небольшие города в неплохих локациях, где цены ещё не очень высокие, но будут, по всей видимости, расти. При этом на аренде можно неплохо заработать. Но, несмотря на более выгодные проценты доходности, недвижимость в перечисленных локациях никогда не станет такой ликвидной, как в крупных городах.

Ирина Сорокина, Tranio.com