Инвестиции в недвижимость в Европе

Российские инвесторы переключились на крупные отели

До 2014–2015 годов российские инвесторы с бюджетом около 1 млн евро часто обращались к менеджерам Tranio с просьбой подобрать для них мини-отель в Европе — гостиницу на 10–15 номеров.

«Основной доход нам приносит бизнес в России,— говорили такие клиенты,— поэтому времени на управление объектом в Европе у нас нет. Планируем нанять менеджера на месте и приезжать время от времени на отдых с друзьями, чтобы проверять состояние дел. Какую доходность ожидаем? Думаем, что 15–20 % — это вполне реально для европейских отелей».

Конечно, эти фантазии не имеют ничего общего с действительностью, ведь в гостиничном, как и в любом другом небольшом семейном бизнесе, зарабатывает тот, кто «стоит у кассы». Мини-отели подходят только тем, кто планирует полностью погрузиться в управление и готов к тяжёлой физической работе и постоянной проверке на компетентность. Разумеется, можно нанять менеджера на месте, но с большой вероятностью прибыль будет «съедена» расходами на его вознаграждение. При этом крупные гостиничные операторы управлением мини-отелей не занимаются — слишком мал масштаб бизнеса. Большинство экспертов сходятся во мнении, что для того, чтобы бизнес стал рентабельным для оператора, в гостинице должно быть не меньше 70 номеров.

Многие российские инвесторы уже начали это понимать, и в 2016 году их интерес сместился в сторону более крупных отелей с системными операторами. Бюджет для покупки таких объектов гораздо выше — от 7 млн евро.

Пассивный или активный бизнес?

Наибольшим спросом у постояльцев (и, как следствие, инвесторов) пользуются гостиницы в исторических центрах крупных европейских городов. Такие отели обычно стóят от 7–10 млн евро и приносят около 5–7 % годовых.

От собственника подобных гостиниц не требуется глубоко погружаться в бизнес: отель обычно сдаётся в аренду оператору (управляющей компании, или УК), с которым заключаются договоры аренды и управления, а инвестору остаётся только получать доход.

Такие «двойные» договоры больше распространены в Европе. Как правило, они предусматривают, что инвестор получает либо фиксированную арендную плату (около 6 % годовых от стоимости объекта) с возможностью индексации (обычно пропорционально динамике инфляции), либо фиксированную арендную плату (например, 4 % годовых) плюс процент от оборота в год, что в итоге даёт 7 %. Второй сценарий более рискован для клиента, но предполагает больший потенциал роста дохода.

Читайте также  Лондон привлекает инвестиции со всего мира

Бывает, что собственник заключает с оператором только договор на управление и платит управляющей компании вознаграждение по базовой ставке (1−5 % от общего дохода гостиницы, включая доход от номеров, ресторанов, спа-центров, проката транспорта и прочего) и поощрительной ставке (6−8 % от валовой прибыли). Доходность инвестора при договоре управления выше, но при этом менеджмент сложнее и риски более выражены, так как прибыль сложно прогнозировать.

Что касается, например, США, России и стран Азии, то там собственник чаще сам управляет объектом и платит известному оператору франчайзинговое вознаграждение (franchise fee, составляет примерно 2 % от оборота) за пользование брендом.

Баланс рисков и потенциала доходности инвестора при разных вариантах договоров с УК
Данные: Tranio

Согласно опросу, проведённому Tranio в 2015 году, большинство игроков рынка считают, что русскоязычные чаще инвесторы самостоятельно управляют отелями, чем поручают менеджмент управляющей компании. Впрочем, зачастую решение зависит от страны, где расположен объект: например, в Болгарии и Великобритании все респонденты (100 %) ответили, что инвесторы пользуются услугами управляющих компаний, а в Германии и Австрии так считает только 71 % опрошенных. И наоборот, в Италии и Турции все опрошенные указали, что инвесторы сами вовлечены в менеджмент.

Перспективы инвестиций

Российские инвесторы всё чаще выбирают в качестве объекта капиталовложений отели, так как верят, что этот сегмент надёжен, востребован, ликвиден и будет расти на горизонте 20–30 лет. В период с января по октябрь 2016 с просьбой подобрать гостиницу за рубежом к нам обратилось почти в четыре раза больше потенциальных покупателей, чем за тот же период 2015-го, а средний бюджет покупателей вырос примерно в четыре раза — с 1,12 млн до 4,17 млн евро. Исследование, проведённое Tranio в 2015 году, показало, что сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза больше бюджета, на который покупатели ориентировались изначально. То есть при среднем бюджете 4,17 млн евро средняя сумма сделки с отелем может достигнуть 7 млн евро.

Интерес к отелям растёт и на глобальном рынке. Если в кризисном 2009 году в сегмент было лишь 9,4 млрд долл., то в 2015 году — 84,8 млрд (семилетний пик). По прогнозам компании JLL, в 2016-м объём инвестиций в отели будет меньше, чем годом ранее, однако всё равно эта сумма будет больше, чем в среднем за последние семь лет.

Читайте также  Безопасно ли покупать недвижимость на Северном Кипре

И хотя рынок гостиничной недвижимости в целом надёжен и ликвиден, успешность инвестиций на нём зависит от нескольких факторов, среди которых самый важный — местоположение. Поскольку сегмент напрямую зависит от туристической и деловой активности, мы рекомендуем инвестировать в отели, расположенные в центральных районах городов с низкой сезонностью. Согласно исследованию компании PwC, в 2016 году доходность в расчёте на номер (revenue per available room, или RevPAR) больше всего повысилась в Риме (на 19 %), Дублине (на 9 %), Праге, Мадриде и Лиссабоне (более чем на 5 %). В 2017 году по росту этого показателя будут лидировать Дублин, Лиссабон, Порту, Барселона и Прага. Примечательно, что гостиничный бизнес становится всё более доходным именно на восстанавливающихся рынках — в Ирландии, Испании и Португалии, где цены на недвижимость значительно упали в 2008–2013 годах и пока сохраняют потенциал дальнейшего роста.

Помимо местоположения, на прибыльность гостиничного бизнеса влияет тип оператора. Например, управляющие компании — бренды, такие как Hilton, Hyatt, IHG, Marriott и Starwood, снижают риски инвестиций и помогают генерировать больший поток лояльных посетителей, но требуют роялти за пользование брендом и неохотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения. Менее известные и независимые операторы более гибки при обсуждении условий контракта, часто несут меньше расходов и генерируют больше прибыли, но не предоставляют бренд. Тем, кто предпочитает безопасные инвестиции, мы рекомендуем внимательно выбирать рынок и доверять управление крупной международной компании.

Инвестору стоит также обращать внимание на такой показатель, как заполняемость отелей. Согласно исследованию PwC, в 2015–2016 годах наиболее высокой заполняемость была в Лондоне, Эдинбурге и Дублине — по 81–83 % (примерно на том же уровне она останется и в 2017 году). В Берлине и Париже этот показатель составляет 77 %, в Праге — 76 %, в Барселоне и Лиссабоне — по 75 %. Для определения доходности отеля важна и средняя стоимость номера (average daily rate, или ADR). Как отмечают аналитики PwC, самые дорогие отели в 2016–2017 годах можно найти в Париже, Женеве, Цюрихе и Лондоне (ADR здесь — более 200 евро за ночь).

Таким образом, инвестировать в гостиницы мы рекомендуем при наличии минимум 7–10 млн евро — такова стоимость отелей в центральных районах крупных европейских городов. Тем, у кого нет таких сумм, но есть желание вложить средства в туристическую недвижимость, мы советуем не рисковать на гостиничном рынке, а приобрести квартиры для последующей сдачи в посуточную аренду c помощью сервисов Airbnb, VRBO или их аналогов. Бюджет такой инвестиции начинается от 100 тыс. евро, а доходность может достигать 6 % годовых после вычета всех налогов и расходов на местную управляющую компанию. Многие клиенты Tranio уже успешно инвестировали в рынок краткосрочной аренды Германии, Испании, Португалии и Венгрии, однако до покупки квартиры для сдачи в краткосрочную аренду важно изучить местное законодательство, так как многие страны запрещают или накладывают ограничения на посуточную сдачу жилья.

Читайте также  Португальская «золотая виза» для инвесторов подешевела на 30 %

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio