Инвестиции в недвижимость в Европе

Популярный Лиссабон: 5 причин приобрести недвижимость

Сегодня можно с уверенностью говорить о новом тренде на рынке зарубежной недвижимости: на пике популярности у инвесторов столица Португалии – Лиссабон!

Стабильная политическая и социальная среда, современная система образования, низкий уровень преступности, высокий уровень жизни, укрепление экономики Португалии, действие государственных программ, направленных на привлечение зарубежных инвесторов, а также меры, содействующие непосредственному развитию Лиссабона, приносят свои результаты. По мнению аналитиков компании PwC, в 2019 году именно Лиссабон возглавит рейтинг городов, наиболее привлекательных для инвестиций.

Лиссабон называют второй Барселоной artfotoss / Depositphotos

1. Рост экономики Португалии и развитие Лиссабона

Португальская экономика неуклонно развивается. По данным PwC, ВВП этой страны к четвёртому кварталу 2017 года увеличился на 2,4 %. Эксперты прогнозировали, что в 2018 году рост ВВП составит 2,1 %, а в 2019 – 1,7 %.

Заметно снижается уровень безработицы: в январе 2017 года можно было говорить о 10,1 %, а в январе 2018 – уже о 7,9 %.

Португальской Федерацией строительной индустрии (Fepicop) в 2017 году было зафиксировано увеличение объёма производства в строительном секторе на 5,9 %, позволившее, наконец, преодолеть продолжавшийся в течение предшествующих 19 лет спад, достигший 52 %.

Объем производства в строительном секторе Лиссабона неуклонно растёт gustavofrazao / Depositphotos

Благодаря реализации правительственной программы (Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização 2020), направленной на восстановление и возрождение города, большинство строительных проектов (около 80 %) связано с реставрацией зданий.

Согласно стратегическому плану Programa Operacional Regional de Lisboa 2020, в Лиссабоне планируется создать инновационную крупномасштабную «экосистему», которая должна положительно повлиять на рост населения города и числа рабочих мест, а также на повышение качества жизни. Программа регулирует вопросы энергоэффективности, реабилитации ветхих зданий и неразвитых территорий, оптимизации взаимосвязи всех городских служб и систем. Включённые в неё проекты предполагают инвестирование 307 млн евро.

Лиссабон (наряду с Лондоном, Миланом, Варшавой и др.) присоединился к европейской сети Sharing Cities. Центр португальской столицы стал «лабораторией» для тестирования новых технологий, призванных качественно улучшить жизнь горожан. Квартал площадью 10 км² с населением 100 000 жителей включил в себя основные исторические и туристические улицы города. Здесь было установлено 540 точек зарядки для электромобилей, 64 000 умных уличных фонарей, для интеграции и оптимизации потоков энергии был введена в действие система управления устойчивой энергетикой (SEMS). В Лиссабоне также поощряется переход к возобновляемым источникам энергии, в том числе солнечной.

Премьер-министр Португалии Антониу да Кошта в своём интервью журналу «Forbes» заявил о намерении сделать Лиссабон мировой столицей предпринимательства.

В 2016–2018 годах здесь проводились крупнейшие в Европе технологические и медицинские конференции, собрания и конгрессы, веб-саммиты. Международная ассоциация конгрессов и конференций (ICCA) признала Лиссабон одним из наиболее востребованных городов для проведения международных мероприятий из-за отличной инфраструктуры, доступности и выигрышного соотношения цен и качества отелей и предлагаемых участникам услуг.

Читайте также  Районы Барселоны: где купить недвижимость

Благодаря инвестициям в инженерное образование и цифровую инфраструктуру в Лиссабоне начала формироваться собственная «экосистема» поддержки и развития инновационных технологий и стартапов. Успешно работают местные технологические стартапы (Aptoide, Mellow, Talkdesk, Codacy, Unbabel и др.), действуют бизнес-инкубаторы Startup Lisboa, Labs Lisboa, Inovisa и Tec Labs.

2. Рост цен на недвижимость

Красноречивее всего говорят цифры. Рост цен на жильё в 2017–2018 годах составил 23 %. По данным Государственного института статистики Португалии (INE), объем продаж жилой недвижимости вырос на 19 % в Португалии и на 22 % в Лиссабоне за I-III кварталы в 2017–2018 годах.

Этому поспособствовали повышающийся спрос на недвижимость и общее улучшение экономической ситуации в стране. Многие международные корпорации, стремящиеся к расширению, обратили внимание на Португалию. Кроме того, некоторые инвесторы признают, что переводят сюда капиталы из «нестабильной» Каталонии.

Политика государства, направленная на поддержку стартапов, в том числе иностранных, привлекает сюда молодых предпринимателей, нуждающихся в жилье в столице.

По словам Филиппо Симонато, директора по развитию бизнеса компании JLL, «средняя стоимость квадратного метра в Лиссабоне составляет 3–4 тыс. евро в старых зданиях, 5–7 тыс. евро в новостройках и около 10 тыс. евро в зданиях, расположенных в центре города. Чтобы купить квартиру в центре Лиссабона потребуется не меньше 200 тыс. евро. Иностранцы, планирующие приобрести недвижимость, могут получить в португальских банках ипотеку под 2,5 % годовых. Её размер составит 50–60 % от стоимости недвижимости».

Цены на недвижимость в наиболее востребованных кварталах в историческом центре Лиссабона поднялись особенно резко (до 60%). На рынке можно встретить предложения, в которых цены на квадратный метр сопоставимы с парижскими.

Исследования Королевского общества сертифицированных специалистов в области недвижимости (RICS), показали, что рост цен на недвижимость будет продолжаться в течение ближайших пяти лет и составит примерно 5,5 % в год.

3. Создание благоприятного инвестиционного климата: «Золотая виза» и налоговые льготы

Привлечение в страну зарубежных инвестиций стало одним из приоритетов политики Правительства Португалии.

С 2012 года работает программа, в рамках которой иностранным инвесторам была предоставлена возможность получать вид на жительство (ВНЖ) в обмен на инвестиции, в том числе на инвестиции в недвижимость («Золотая виза»).

Условием получения «Золотой визы» является приобретение недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро (сумма может быть снижена до 400 тыс., если недвижимость находится в малонаселённом районе). Приобретая недвижимость, построенную минимум 30 лет назад и (или) расположенную в районах городской регенерации, можно вложить 350 тыс. евро.

Действие «Золотой визы» распространяется не только на инвестора, но и на членов его семьи (супруга или супругу, детей, лиц, находящихся на иждивении). Через пять лет после получения ВНЖ все они могут претендовать на португальское гражданство.

Читайте также  Ставки по ипотечным кредитам во Франции опустились до исторического минимума

К июлю 2018 года властями Португалии было выдано 6416 «Золотых виз». Более 90 % участников программы выбрали в качестве объекта инвестирования именно недвижимость.

Португалия предлагает привлекательный налоговый режим: ставки зачастую ниже, чем во многих других европейских странах. Кроме того, для налоговых резидентов (лиц, проводящих в стране более 183 дней в году), предусмотрен так называемый «исключительный налоговый режим», позволяющий значительно сократить расходы при ведении предпринимательской или иной деятельности.

Налоговые нерезиденты, являющиеся резидентами в одной из стран, с которыми Португалия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения (с Россией такое соглашение подписано), по льготной ставке облагаются налогом на дивиденды, роялти и прирост капитала. Кроме того, они могут быть освобождены от уплаты налога на доходы от профессиональной деятельности и на доходы от работы по найму в Португалии.

Для иностранных налоговых резидентов, приезжающих в Португалию на ПМЖ, но ранее в  этой стране не проживавших (не имевших ВНЖ в течение последних 5 лет) действует исключительный налоговый режим (Non-Habitual Residents, NHR). Эта программа создана для привлечения в Португалию творческих людей, учёных, врачей, IT-специалистов, владельцев крупных капиталов и т.д. Данный режим распространяется и на приобретателей «Золотых виз».

4. Высокий доход от аренды

В условиях повышенного спроса и ограниченного предложения арендные ставки на недвижимость растут очень быстро. Цены на недвижимость в Лиссабоне ниже, чем в других европейских столицах, а её доходность – выше, что особенно привлекательно для инвесторов.

По словам Филиппо Симонато, «средняя доходность от сдачи квартир в долгосрочную аренду в Лиссабоне — 5 %. Краткосрочная аренда более доходна. При этом услуги управляющих компаний значительно дешевле, чем в других странах (5–10 % от стоимости аренды против 20–25 %)».

«Мы советуем своим клиентам приобретать квартиры небольшого метража, чтобы сдавать их в долгосрочную аренду иностранцам, молодым профессионалам, которых сегодня притягивает Лиссабон. Так, квартира площадью 35 м² с балконом при покупке обойдется в 200–250 тыс. евро и впоследствии при сдаче в долгосрочную аренду будет приносить от 1,5 тыс. евро в месяц», — говорит Филиппо.

5. Рост числа туристов

Лиссабон, с его тёплыми зимами и долгим летним сезоном всегда был привлекательным для туристов. Солнце здесь светит 300 дней в году, купаться и загорать можно с марта по октябрь. Кроме того, это одна из немногих европейских столиц с собственными пляжами. Их протяжённость в самом городе составляет 19 км, а в 20−30 минутах езды на машине, в Кашкайше (Cascais) и Эшториле (Estoril), можно найти ещё несколько десятков пляжей, многие из которых за отличную экологию были удостоены голубого флага.

Оживлённый туризм влияет на рост спроса как жилой, так и коммерческой недвижимости (отели).

Читайте также  Можно ли заработать на аренде жилой недвижимости в Болгарии?

Согласно отчёту компании Jll, туристический рынок Лиссабона в 2017 году увеличил выручку на 16,6 %, достигнув рекордных 3 млрд евро, и положительная динамика сохраняется.

Так, в 2018 году в Лиссабоне RevPAR (доход на один доступный номер) вырос примерно на 7 %. Ожидается, что в 2019 году рост этого показателя составит 6,5 %.

В 2017 году в Лиссабоне было открыто 12 новых отелей, еще 25 планируется ввести в эксплуатацию до конца 2019 года, однако спрос всё ещё растёт быстрее предложения.

По словам Артёма Ежкова, менеджера Tranio по продаже коммерческой недвижимости, «В 2018 году у клиентов нашей компании, планировавших приобрести коммерческую недвижимость в Лиссабоне, наибольший интерес вызывали отели. Так, например, трое клиентов из Великобритании были убеждены, что город становится всё более привлекательным для туристов. Наши партнеры также отмечают рост числа запросов на жилую и коммерческую недвижимость в Лиссабоне, а также желание клиентов инвестировать именно в гостиничный бизнес».

Кто инвестирует в лиссабонскую недвижимость?

Традиционно жилая недвижимость в Лиссабоне была особенно популярна у жителей Франции, рассматривавших этот город как отличное место для семейного отдыха. Но сегодня спрос становится всё более диверсифицированным. Высокое качество жизни в Лиссабоне, современная инфраструктура, климат привлекают покупателей из стран Ближнего Востока и Скандинавии.

Инвесторы выбирают для себя виллы и старые дворцы с видом на море и площадками для игры в гольф saiko3p / Depositphotos

Бразильские, турецкие и южноафриканские инвесторы приезжают в Португалию, чтобы купить дом своей мечты. Также растёт спрос среди британских инвесторов.

По статистике компании JLL 60 % от общего числа покупателей недвижимости – иностранцы, среди которых преобладают (в порядке убывания) французы, бразильцы, итальянцы, британцы, американцы и немцы. Недвижимость приобретается как для себя, так и для последующей сдачи в аренду (50 на 50 %). Отдельную категорию покупателей составляют предприниматели, планирующие дальнейшую деятельность в Лиссабоне.

Специалист Tranio Юлия Дорохина рассказывает: «Большинство наших клиентов подыскивают недвижимость в хороших туристических районах с приемлемыми ценами, ориентируясь на достаточно небольшой бюджет (до 200–250 тыс. евро). В дальнейшем они чаще всего планируют сдавать её в аренду. Также интересом пользуются здания с апартаментами под реновацию. Встречаются и те, кто хочет получить «Золотую визу» (500 тыс. евро)».

Все статьи этого автора

Материал подготовлен для lenta.ru