Инвестиции в недвижимость в Европе

Почему выгодно инвестировать в недвижимость Барселоны

Согласно опросу консалтинговой компании PwC, в 2016 году Барселона вошла в рейтинг 15 рынков недвижимости Европы с лучшими инвестиционными перспективами.

Помимо моря, тёплого климата, оригинальной кухни, культурного разнообразия и развитой индустрии развлечений, есть объективные причины, указывающие на то, что Барселона оправилась от кризиса 2008 года и стала перспективным рынком для инвестиций в недвижимость. К этим факторам относятся:

  • низкие процентные ставки;
  • наличие на рынке недорогой недвижимости с потенциалом роста цен;
  • спрос, превышающий предложение;
  • растущий туристический поток.

Низкие процентные ставки

Одна из причин привлекательности испанского рынка в целом и Барселоны в частности — низкие процентные ставки.

Ставки по ипотечным кредитам в ЕС формируются на основе Euribor — межбанковской ставки предложения. В марте 2016 она достигла отрицательного значения и в июне опустилась до −0,018 %, тогда как во время кризиса 2008 года превышала 5 %.

Нерезидентам испанские банки предоставляют кредиты в размере 60 % от стоимости объекта в среднем под 2 % годовых, а для резидентов условия ещё более выгодные: можно получить заём до 80 % всего под 1,5 %.

По данным Национального института статистики (Instituto Nacional de Estadística), в марте 2016 объём выданных кредитов вырос на 14,5 % в годовом исчислении. Дешёвая ипотека подстёгивает спрос и способствует росту продаж. Если тенденция сохранится, объём сделок в Испании будет расти, и, как следствие, создадутся предпосылки для дальнейшего повышения цен на жильё.

Основная причина роста рынка Барселоны — низкие ставки по ипотечным кредитам. Во многом благодаря этому фактору восстанавливается испанский рынок в целом, но столица Каталонии демонстрирует ускоренные темпы роста по сравнению с общенациональным уровнем, поскольку Каталония — самый развитый регион страны и самый сильный рынок. Во время кризиса рынок ипотечного кредитования замер, но как только испанские банки снова начали выдавать займы, испанцы начали активно вкладывать средства в недвижимость. Помимо этого, на рынок начали возвращаться иностранные инвесторы — граждане Великобритании, стран Северной Европы, а также россияне. Клиенты из Китая тоже инвестируют в Барселону, чтобы впоследствии получить «золотую» визу. Выгодный курс евро по отношению к доллару привлекает в Европу и Испанию в частности американцев.

Читайте также  Что ждёт европейский рынок коммерческой недвижимости в 2016 году: актуальные тренды

Низкие цены и потенциал роста

По состоянию на I квартал 2016 цены на недвижимость в Испании более чем на 40 % ниже пикового значения 2007 года. За 10 лет средняя стоимость квадратного метра в стране опустилась с 2 862 до 1 628 евро.

Цены в Барселоне на 25 % ниже пикового уровня 2007-го. Это говорит о том, что при большом потенциале роста этот рынок гораздо устойчивее к кризисным явлениям, чем рынок Испании в целом. Цены в столице Каталонии уже растут и на 15 % превышают уровень 2013 года, когда они достигли дна.

Барселона — один из самых дорогих рынков Испании, однако по сравнению с другими инвестиционно привлекательными городами Европы недвижимость здесь стоит дёшево: в среднем более чем в два раза меньше, чем в Мюнхене и Париже, и в 3,5 раза дешевле, чем в Лондоне.

Недвижимость в Барселоне будет дорожать быстрее, чем в Испании в целом. По оценке Trading Economics, средние цены по стране к 2017 году останутся примерно на том же уровне, а по оценке компании Servihabitat — вырастут на 3,8 %. В то же время, по прогнозам Engel & Völkers, за 2016 год цены на жильё в Барселоне могут вырасти на 7 %, а аналитики Университета Барселоны предсказывают рост на 18 % в среднем по городу и на 20–25 % в отдельных районах (Лес-Кортс, Саррия — Сан-Жервази, Старый город, Эшампле).

Спрос, превышающий предложение

Бóльшая доля сделок в Барселоне приходится на вторичное жильё. По сравнению с 2012 годом, когда рынок достиг дна и в провинции Барселона было заключено 26 тыс. сделок, продажи жилья в 2015 выросли на 40 % до 37 тыс. сделок. С 2014 по 2015 годы продажи увеличились на 19 %.

При этом продажи нового жилья сокращаются (-20 % в 2014–2015 годах). Основная причина — недостаток предложения на рынке первичной недвижимости.

По данным CBRE, Барселоне требуется 7,9 тыс. единиц нового жилья в год, а возводится 2–3 тыс. Таким образом, спрос на новостройки значительно превышает предложение. Более того, по подсчётам компании Sociedad de Tasación, занимающейся оценкой на рынке недвижимости, предложение нового жилья в Барселоне может иссякнуть уже к осени 2017 года.

Впрочем, если количество завершённых объектов в столице Каталонии сокращается, то число начатых проектов увеличивается. В 2015 году количество заложенных новостроек выросло на 87 % в годовом исчислении до 1,4 тыс. единиц жилья. Однако рекордный уровень 2007 года (4,7 тыс. единиц) будет достигнут ещё не скоро.

Читайте также  Рынок итальянской недвижимости привлекает все больше инвесторов

Скорее всего, в ближайшие годы объёмы строительства в Барселоне будут наращиваться. По прогнозам сайта Servihabitat.com, в 2016 году число стартовавших строительных проектов в Испании вырастет на 10 % до 44,6 тыс., количество завершённых проектов — на 12,5 % до 50,8 тыс.

Рост числа туристов

По количеству иностранных туристов в 2014 году Барселона заняла четвёртое место в Европе после Лондона, Парижа и Рима. Это единственный нестоличный город в пятёрке крупнейших туристических рынков.

По данным Национального института статистики, Барселону ежегодно посещают 6,5−7 млн туристов, и начиная с 2012-го их число растёт.

При этом, по информации Городского совета Барселоны, 80 % туристов в городе — иностранцы, и лишь 20 % — испанцы из других регионов страны.

Барселона привлекает туристов развитой инфраструктурой развлечений. Здесь насчитывается свыше 170 музеев, почти 17 тыс. спортивных объектов и множество пляжей, удостоенных голубого флага.

Исходя из того, что с 2012 по 2015 годы количество туристов в Барселоне росло непрерывно, можно предположить, что позитивная тенденция продолжится и в последующие годы.

Перспективы развития рынка недвижимости Барселоны

По оценке Trading Economics, в ближайшие годы ВВП Испании продолжит расти, безработица — сокращаться, а процентные ставки — оставаться рекордно низкими, по крайней мере, до 2017 года. Улучшение экономической ситуации будет способствовать росту цен на недвижимость не только в Испании в целом, но и на отдельных рынках, особенно в Барселоне и Мадриде.

В 2016–2017 годах главными тенденциями на рынке недвижимости Барселоны станут:

  • рост цен на жильё: можно ожидать удорожания недвижимости на 7–18 % в год;
  • рост спроса: ставки по ипотечным кредитам останутся низкими, поэтому продажи продолжат расти;
  • дефицит новостроек: на рынке первичной недвижимости предложение не успевает покрывать растущий спрос, поэтому интерес инвесторов будет смещаться в сторону проектов редевелопмента (Added Value).

Таким образом, рынок Барселоны выгоден для спекулятивных инвестиций с целью заработать на будущем росте цен.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Материал подготовлен специально для Spear’s