Инвестиции в недвижимость в Европе

Почему мы инвестируем в Грецию

Patryk_Kosmider / depositphotos

Греция сегодня — один из немногих недооценённых рынков в Европе с хорошей перспективой для инвестиций в недвижимость. Почему мы выбираем Грецию, рассказывает Георгий Качмазов, генеральный директор и основатель Tranio.

Почти все остальные европейские рынки перегреты, и Греция — одна из последних стран, где недвижимость пока стоит дёшево. Готовое жильё в центре Афин можно купить в среднем за 2 500 евро/м², в то время как, скажем, в Барселоне и Берлине оно стоит около 6 000 евро/м².

Вместе с тем цены растут с конца 2017 года, когда квадратный метр в Афинах стоил примерно 1 800 евро. Поднявшись с тех пор на 25 %, цены всё ещё далеки от докризисных показателей. В 2008 году квартиры в афинских районах, где мы активно покупаем и продаём недвижимость, стоили примерно 3 500 – 4 000 евро/м². Разница между ценами в 2008 и 2019 годах составляет 30–35 %. По моим оценкам, если не произойдёт существенных внешних экономических изменений, то цены продолжат расти примерно на 10–15 % в год и через 2–3 года достигнут отметки 3 500 евро/м².

Последние полтора года подъём происходил в основном за счёт двух факторов:

  • увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов;
  • прирост количества туристов. 

С 2015 до 2019 года доходы от въездного туризма в Греции выросли более чем на треть. Повышались арендные ставки (в 2018 году в Афинах они выросли более чем на 9 %), большой объём жилого фонда трансформировался в квартиры для сдачи посуточно через Airbnb и Booking, благо в Греции нет ограничений на краткосрочную сдачу жилья. Также на Грецию стали обращать больше внимания институциональные инвесторы: так, с 2017 года в Афинах запустили крупные проекты девелопмента коммерческой и жилой недвижимости фонды из США, Китая, Турции и Ближнего Востока. Общий объём инвестиций в эти проекты приближается к 1 млрд евро.

Смена правящей партии в результате парламентских выборов 2019 года стала дополнительным стимулом роста экономики Греции. Правительство, сформированное «Новой демократией», снизило как личные, так и корпоративные налоги. В частности, понижен налог на владение недвижимостью (на 10–30 % в зависимости от стоимости жилья), налог на прибыль корпораций будет уменьшаться постепенно: с 29 % в 2018 году до 25 % к 2022-му. Кроме того, были полностью отменены ограничения на вывод капитала, действовавшие с 2015 года. С 25 октября 2019 отменён НДС на продажу новостроек, что откроет девелоперам возможность строить новые объекты и перезапустит рынок нового строительства.

Читайте также  Инвесторам пора воспользоваться затишьем на рынке южной Франции

Эти финансовые послабления стали возможны на фоне общего оздоровления экономики Греции. ВВП страны на душу населения растёт с 2015 года в среднем на 2,5 % в год, а безработица снижается на 7–8 % ежегодно, хотя пока ещё остаётся самой высокой в Евросоюзе (17,4 % во II кв. 2019).

Дополнительный приток зарубежных инвестиций в Грецию обеспечивают «золотые визы», позволяющие всего за 250 000 евро получить вид на жительство для себя и членов своей семьи. В первом полугодии 2019 года этой программой воспользовались 645 инвесторов, что на 8 % больше, чем годом ранее. Также Греция планирует предлагать гражданство за инвестиции от 2,5 млн евро. Думаю, что это привлечёт в страну инвесторов, которые раньше ориентировались на «золотые паспорта» других стран — прежде всего соседнего Кипра, где средняя стоимость жилья уже перевалила за 8 000 евро/м².

Спрос на недвижимость в Греции будет расти быстрее и благодаря тому, что в этом году греческие банки начали выдавать местным жителям ипотеку. Недорогая ипотека — один из ключевых факторов роста спроса на любом рынке, но в Греции это особенно важно, потому что последние десять лет ипотеки просто не было, и в стране образовался большой отложенный спрос местного населения. 

При этом даже без учёта ипотеки жильё в Греции доступнее, чем во многих других странах: по данным Numbeo, в первом полугодии 2019 индекс price-to-income (соотношение цены и доходов населения) в Афинах составлял 10,4, в то время как в Париже — 21, а в Москве — 19. Индекс price-to-rent в Греции тоже заметно ниже средних европейских показателей, что может говорить о высокой ликвидности жилой недвижимости: чем выше price-to-rent, тем больше людей предпочитают долгосрочную аренду покупке, а значит, тем сложнее продать объект. В центре Афин этот индекс составляет 20,2, а на периферии — 23,9. Для сравнения, в Берлине — 30 в центре и 28 на окраине, в Лондоне — 34 и 29 соответственно.

По совокупности этих факторов я считаю Грецию одним из самых перспективных европейских направлений для инвестиций в 2019–2020 годах, а Афины — наиболее привлекательной локацией в стране.

Читайте также  Рынок недвижимости Чехии: во что инвестировать в 2016 году

Наша компания ведёт в Греции несколько типов проектов. Реновация квартир в Афинах с последующей перепродажей приносит 10–15 % годовых при бюджете от 300 тыс. евро, а коллективные инвестиции в девелопмент обеспечивают фиксированную доходность 10 % при вложениях от 100 тыс. евро.

Единственный риск, который я считаю нужным принимать во внимание, обусловлен не ситуацией в Греции, а опасностью очередной мировой рецессии, которую предрекают многие эксперты. Однако мы нивелируем этот риск тем, что покупаем недвижимость без банковского финансирования. Поэтому даже в случае нового кризиса мы не потеряем ни объекты, ни капитал: в худшем случае инвестиции окажутся «замороженными» на 3–4 года, принося доходность от аренды порядка 5 % годовых, и нам придётся подождать следующей фазы роста, чтобы продать объекты.

Все статьи этого автора