Обзоры

Недвижимость за рубежом – выгодна или нет?

Многие потенциальные покупатели зарубежной недвижимости задаются вопросом – выгодно ли сейчас совершать сделку, будут ли инвестиции надежными? О том, какова текущая ситуация, и что изменилось после кризиса, говорят эксперты рынка.

Приобретение недвижимости, в том числе за рубежом, всегда рассматривается в том числе и как капиталовложение. При правильном выборе места и времени покупки, недвижимость может расти в цене и приносить доход от аренды, но после кризиса, который сопровождался падением цен на жилье на многих популярных рынках, о каких-либо гарантиях дохода говорить не приходится.

Естественно, что инвесторы стали вдвойне внимательно и осторожно относиться к приобретению зарубежного жилья, если главная цель покупки – надежное вложение средств. Но стоит ли вообще сейчас рассчитывать дом за рубежом как на финансовый инструмент, или лучше ориентироваться только на покупку «для собственного использования»?

Чем выгодна зарубежная недвижимость?

Вероятная финансовая выгода от покупки зарубежной недвижимости складывается из прибыли от перепродажи собственности по более высокой цене и потенциальному доходу от сдачи в аренду. Но на быстрый рост стоимости можно было рассчитывать до кризиса, сейчас же на большинстве рынков цены на недвижимость либо стабильны, либо продолжают снижаться. «Точек роста» немного, и как долго будет продолжаться их ралли – вряд ли можно предугадать. Поэтому владение зарубежной недвижимостью инвесторы сейчас рассматривают скорее как долгосрочное сохранение капитала.

Сейчас не время для спекулятивных сделок, поскольку перепродать недвижимость непросто, говорит Юлия Титова, директор международного агентства недвижимости Rentsale. Однако выгодно купить недвижимость по ценам ниже рынка вполне реально, особенно, если у продавца особые обстоятельства, и он вынужден идти на уступки в цене. Такая покупка сможет принести прибыль в долгосрочной перспективе.

С этой точкой зрения согласен Сергей Нестеренко, руководитель проекта Vista del Mar Phuket. Недвижимость, купленная с дисконтом, может принести доход от перепродажи, да и процент по аренде будет выше среднерыночного. Рост цены обеспечивается выбором уникального места, качеством жилья и ценой покупки.

Выгодно рассматривать варианты использования ипотеки при покупке зарубежной недвижимости, — продолжает Юлия Титова, — когда прибылью от аренды можно погасить процент по ипотеке и часть тела кредита. Таким образом, можно значительно уменьшить фактическую стоимость недвижимости, а после выплаты кредита — пользоваться самим или перепродать.

Елена Юргенева, директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS говорит, что за рубежом россияне часто покупают недвижимость в качестве «второго дома» для проживания во время отпуска. При этом многих собственников привлекает возможность сдавать это жилье в аренду в оставшееся время и тем самым окупать затраты на содержание и получать доход, который в зависимости от страны варьируется в диапазоне от 2 до 5%.

Антон Парыгин, менеджер проекта Seaviewhomes.ru считает, что понятие выгоды — относительно. Для кого-то 5% в год — это хороший доход, а кто-то даже не рассматривает доходность ниже 20% в год. Ко второй категории часто относятся российские инвесторы. Но здесь стоит отметить, что доходность в районе 20% возможна только при инвестировании крупных сумм от 1 млн евро в строительство новых комплексов и целых проектов. При покупке отдельных объектов доходность, в зависимости от страны и конкретных условий, составит 4-8%, в лучшем случае до 10% в год.

Читайте также  Домик в деревне: особенности владения загородным жильем за границей

Елена Зорич, коммерческий директор компании «Алиса Эстейт» считает, что доход от перепродажи получить можно, но нужно быть действительно серьезным специалистом и очень тщательно прорабатывать этот вопрос: надежность компании, спрос в данном регионе на недвижимость, сроки реализации и др. А при сдаче жилья в аренду многое зависит от типа недвижимости – на курортах аренда непостоянна и зависит от сезона.

Что изменилось с кризисом?

Финансовый кризис изменил предпочтения российских инвесторов — до кризиса был высок интерес к развивающимся рынкам, но после стали востребованы более надежные направления.

Елена Юргенева отмечает, что в некоторых странах в результате кризиса заметно снизились цены на недвижимость, но данная тенденция охватывала преимущественно те рынки, где цены были «раздуты» и росли высокими темпами. На страны, которые находятся в приоритете у российских граждан при покупке элитной жилой недвижимости, данная тенденция повлияла в меньшей степени. Так, по состоянию на конец первого квартала 2013 г. за год (с марта 2013 г. по март 2012 г.) стоимость недвижимости в Лондоне выросла на 8%, в Монако — на 12%, однако это не снизило интерес наших соотечественников к эксклюзивным объектам в этих странах. В условиях нестабильности многих других экономик, Лондон и Монако становятся той тихой гаванью, где многие собственники хотели бы переждать кризисные явления в Евросоюзе.

Безусловно, чисто инвестиционных сделок стало значительно меньше, говорит Юлия Титова. В первую очередь люди покупают недвижимость для личного использования, в некоторых случаях комбинируют с получением небольшого дохода. В перспективе, когда ликвидность недвижимости повысится, можно будет получить прибыль от сделанных на «низком рынке» покупок.

Сергей Нестеренко говорит, что финансовая выгода – не единственная причина покупки зарубежной недвижимости. Это и диверсификация активов, и желание порадовать себя, и привычка к комфорту, который в полной мере можно обеспечить только в собственном жилье, и выбор альтернативного места жительства. Например, все чаще встречаются российские бизнесмены, которые приезжают за границу и пытаются создать за рубежом запасную площадку. После кризиса люди стали внимательнее относиться к деньгам.

Елена Зорич отмечает, что сейчас спрос, например, на болгарскую недвижимость в России просто стабилизируется, закончилось время ажиотажа, когда этот рынок недвижимости был только открыт россиянами. Здесь нет роста стоимости недвижимости, на котором можно зарабатывать, но с кризисом желающие купить недвижимость в Болгарии не исчезли. Возможно, жители крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, уже практически насытились болгарской недвижимостью, но зато сейчас возрастает спрос со стороны северных регионов России.

Альтернативы покупке зарубежной недвижимости

Владение недвижимостью за рубежом имеет свои недостатки и преимущества по сравнению, например, с открытием депозитов в банке или покупкой акций. Проведенное компанией Knight Frank исследование по структуре портфеля инвесторов со всего мира показывает, что по-прежнему вложение средств в имущество, в первую очередь, в недвижимость, является наиболее предпочтительным для большинства инвесторов – 22%. Следом идут корпоративные облигации (15%) и акции (15%). Причем в последнее время особенно возрос интерес к акциям.

Читайте также  Горнолыжная недвижимость для инвесторов: выбор редактора

Тем не менее, недвижимость, особенно в условиях кризиса, рассматривается как более надежный и понятный способ сберечь свои средства. Елена Юргенева отмечает, что здесь есть и свои недостатки: практически во всех ключевых странах Европы наблюдается тенденция к повышению налогового бремени и регламентации арендного рынка, что также неблагоприятно сказывается на инвестиционной привлекательности.

После истории с кипрским банковским кризисом, не говоря уже о российских реалиях, с которыми мы живем десятилетиями, доверие к хранению денег в банках сомнительное, говорит Юлия Титова. Естественно, если речь идет о швейцарских банках, то это другой разговор, но там и банковские ставки по вкладам значительно ниже. Недвижимость всегда остается недвижимостью, ею можно пользоваться, в то время как, например, в случае с вкладами на Кипре, инвестиции оказались ненадежными.

Антон Харисов, генеральный директор консалтинговой компании FreeDom говорит, что если сравнивать инвестиции в зарубежную недвижимость с вложениями в банковский сектор, то доход от сдачи в аренду будет выше, чем валютные вклады. Сравнивая с российской недвижимостью, нужно смотреть на предпочтения инвестора в ближайшей перспективе и на какую валюту он делает ставку.

Для многих инвесторов выбор между зарубежной и российской недвижимостью — это не столько вопрос выгоды, сколько надежности и личного комфорта. Недвижимость — это долгосрочный актив, говорит Антон Парыгин. Если банковский депозит можно закрыть за пять минут, то продажа недвижимости всегда занимает какое-то время. С другой стороны, вложения в правильную недвижимость гораздо надежнее депозитов и тем более акций. Доходность валютных депозитов в российских банках сопоставима с доходностью от аренды на рынке зарубежной недвижимости.

Если сравнить сумму от сдачи квартиры в аренду в течение всего года в России и сезонно в Болгарии, то выгода будет на стороне России, говорит Елена Зорич. Но зато в Болгарии сейчас можно купить хорошую квартиру на море за 20 000 евро с чистовой отделкой, чего в России сделать невозможно.

Елена Юргенева считает, что вложения в российскую недвижимость при благоприятных условиях смогут принести доход в размере 5-8% в год от увеличения стоимости объекта плюс доход от аренды. Зарубежная недвижимость в отдельных случаях может приносить до 20-30% в год. Например, рост цен на недвижимость на Бали и в Дубае за год составил 20%, в Майами – 19,5%, к этому стоит добавить доход от возможной сдачи в аренду. Если рассматривать традиционные европейские рынки, то в Великобритании зафиксирована совокупная доходность до 9% в год, Швейцария – 7%.

Актуальные стратегии и страны

В текущих экономических условиях нет универсальной стратегии получения дохода от зарубежной недвижимости, в разных странах нужно действовать по-разному. Доходность в сегментах доступной и элитной недвижимости также различается.

Читайте также  Вот это вид! Обзор предложений

Антон Харисов считает, что заведомо убыточной схемой является та, при которой покупатель планирует одновременно сдавать в аренду и пользоваться недвижимостью самостоятельно, ожидая при этом высокий доход от аренды, который в совокупности на деле не превышает 4-5%. Перспективными направлениями для сдачи в аренду жилья, по мнению Антона Харисова, могут стать США, Германия, Великобритания, а инвестиции в отельный бизнес выгодны в Испании, Черногории, Австрии и на Кипре. Доходность зависит от многих факторов, если рассматривать, например, отельный бизнес, то здесь важно последующее управление. Были примеры, когда рентабельность составляла 20-25% в год.

Юлия Титова отмечает, что есть объекты, места, города и районы, где всегда можно и нужно покупать. Например, при не самой радужной картине в Испании в целом, покупка в Барселоне, скорее всего, будет выгодна.

Антон Парыгин говорит, что недвижимость, безусловно, должна сдаваться в аренду. Пустующая недвижимость на любом рынке принесет только убытки. Из курортных рынков можно обратить внимание на стабильно растущую Турцию, продолжает Антон Парыгин.

В странах Южной Европы в отличие от Турции все еще продолжается снижение цен. Из стран старой Европы лучше всего себя чувствуют рынки недвижимости Германии и Великобритании. В Германии недвижимость по-прежнему сильно недооценена, а в Великобритании очень много выгодных «пакетных» предложений для инвесторов. На любых рынках доходность от элитной недвижимости чуть выше, чем от недвижимости эконом-класса. Это связано с тем, что элитной недвижимости меньше и она дороже, и поэтому ее сложнее приобрести в собственность.

По мнению Сергея Нестеренко, приобрести выгодную недвижимость можно практически в любой стране — хороший инвестор сможет заработать и на растущих рынках, и на падающих. Не стоит, например, покупать дорогую эксклюзивную недвижимость на долгие годы только потому, что где-то сейчас очень дешево. Лучше выбирать места, которые всегда пользуются спросом. Скажем, Лондон или Лазурный Берег подойдут тем, кто предпочитает Европу, а Пхукет или Бали, если больше по душе домик у моря в тропическом раю.

Для недорогой недвижимости выбор гораздо шире, продолжает Сергей Нестеренко. Испания, Болгария и даже Турция подойдут для летнего отдыха, а Патайя и некоторые новые проекты на Пхукете – для круглогодичного пребывания. Но стоит учитывать, что недорогое – значит массовое. То есть перепродажа таких объектов будет не очень простой ввиду большого количества предложений. Для аренды вполне подойдут недорогие квартиры на популярных круглогодичных курортах, лучше покупать несколько объектов. Тогда можно говорить о 5-7%, а если повезет, то и о 10-15% в год. С элитной недвижимостью ситуация похожа, только начальные вложения больше, а доход чуть меньше.

HomesOverseas.ru