Инвестиции в недвижимость в Европе

Можно ли заработать на аренде жилой недвижимости в Болгарии?

Многие россияне приобретают курортную недвижимость в Болгарии в надежде, что им удастся отдыхать там во время летних отпусков, а всё остальное время сдавать жилье в аренду. Однако из-за того, что в этой стране предложение превышает спрос, пляжный сезон короткий (три или четыре месяца), а расходы на обслуживание, амортизацию и поиск арендаторов высокие, сдача апартаментов в Болгарии — бизнес нерентабельный. Краткосрочная аренда в этой стране не приносит прибыли, а лишь покрывает расходы на содержание.

Однако есть условия, при которых сдавать в аренду болгарское жилье целесообразно. Во-первых, сдавать недвижимость можно, если собственник постоянно живет в Болгарии в одной квартире, а вторую сдает без управляющей компании и самостоятельно делает уборку и ремонт. Во-вторых, на аренде можно заработать, если сдавать жилье не в течение сезона на курортах, а в крупных городах на протяжении всего года.

Где сдавать в аренду

Для краткосрочной аренды подходят популярные морские курорты, например, Солнечный Берег или Свети-Влас. Наибольшим спросом пользуются апартаменты на первой линии моря. Большинство курортных комплексов имеют контракты с крупными турагенствами по всему миру и в горячий сезон без туристов не остаются. Как правило, жилье в Болгарии покупается для собственного летнего отдыха, и зимой в Болгарию почти никто не приезжает. Поэтому многие сдают жилье летом, когда вместо Болгарии едут отдыхать в другую страну. Есть те, кто, например, использует апартаменты в течение месяца для собственного отдыха, а еще месяц сдает их в аренду. Так можно покрыть расходы на содержание и окупить билет на самолет. Но о значительной прибыли речь не идет.

Для сдачи недвижимости в долгосрочную аренду лучше всего подходят два города — Варна и София, где можно получать не сезонный заработок, а постоянный. В Варне сдавать жилье можно круглый год: летом — туристам, а в остальные месяцы — студентам. Однокомнатные квартиры сдаются за 150–300 евро в месяц.

Расходы на содержание и окупаемость

Аренда жилья в Болгарии приносит 4–5 % годовых. С учетом расходов на управляющую компанию, затрат на ремонт и налоги, а также с учетом амортизации недвижимость окупается за 18–25 лет. Учитывая этот факт, покупать квартиры в Болгарии стоит, чтобы сберечь деньги от инфляции (с помощью банковского депозита не всегда можно этого добиться). Инвестировать в болгарское жилье имеет смысл, только если собственник уже живет в Болгарии или собирается переехать туда на ПМЖ по программе для пенсионеров, после того, как жилье уже окупится.

Читайте также  Катар инвестирует в Кипр

Как рассказывает Тодор Стоянов, финансовый директор компании Prime Property BG, квартира стоимостью 50 тыс. евро с одной спальней за сезон (с июня по сентябрь) приносит брутто-доход в размере 3 600 евро. С учетом налогов и расходов на содержание собственник получает 2 700 евро за сезон. При этом уровне чистой прибыли срок окупаемости составляет 18–20 лет.

Такую доходность можно получить только при отсутствии простоев. Однако на практике жилье сдается не весь сезон, а в среднем 40 дней за лето. При таком раскладе квартира не окупится даже через 20 лет.

В крупных городах, таких как Варна или София, квартира с одной спальней стоит 70 тыс. евро. Там при долгосрочной аренде аренда приносит 3 700 евро в год. С учетом затрат чистая прибыль составит 2 520 евро. При сдаче на долгие сроки коммунальные платежи оплачивают арендаторы. Срок окупаемости — 28–30 лет.

Расчет прибыли и окупаемости квартиры при краткосрочной аренде, евро в годДанные Prime Property BG

Рыночная цена квартиры 50 000 70 000
Брутто-доход от сдачи в аренду 3 600 3 700
Ремонт 250
Коммунальные платежи 80
Комиссия управляющей компании 400 400
Муниципальный налог 120 200
Налог на доход от аренды 300 330
Чистая прибыль от сдачи в аренду 2 700 2 520
Срок окупаемости 18–20
лет
28–30
лет

Нельзя сдавать жилье без управляющей компании, не находясь в Болгарии. Если за квартирой никто не присматривает, недобросовестные съемщики могут обокрасть ее и не заплатить за коммунальные услуги. Обращаться в полицию можно только в том случае, если арендодатель платит налоги с дохода от аренды, иначе могут быть дополнительные проблемы. Читайте также статью «Проблемы и „подводные камни“ при покупке недвижимости в Болгарии».

Кроме того, если сдавать на длительной срок (более полугода), еще можно надеяться на бережное отношение к жилью, но при сдаче на 2–4 недели большинство арендаторов относятся к квартире как к гостинице и не слишком дорожат чужим имуществом. Это означает, что при краткосрочной аренде расходы на амортизацию значительно выше, чем при долгосрочной аренде.

Сдавать квартиру в Болгарии выгодно в том случае, если вы уже живете в стране или планируете туда переехать в ближайшем будущем. Инвестировать в арендную недвижимость невыгодно, поэтому покупать жилье специально для сдачи в аренду не стоит.

Читайте также  Краудфандинг в недвижимость: 12 крупнейших платформ Европы и США

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru