Инвестиции в недвижимость в Европе

Международные инвесторы всё чаще выбирают высокодоходные стратегии с повышенными рисками

Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Европы увеличивается с 2012 года. В результате высокого спроса цены на доходные объекты росли быстрее, чем арендные ставки, и это привело к снижению доходности недвижимости во всех сегментах. Так, по данным CBRE, доходность стрит-ретейла сократилась с 6 % в 2009 году до 4 % в 2015-м, офисов — с 6 до 5 %.

Этот тренд в большей степени затронул такие ликвидные рынки, как Великобритания и Германия, где в последние годы рост цен на недвижимость выражался в двузначных числах, а доходность в премиальных сегментах и локациях опустилась до 2−3 %.

Такая ситуация поставила под сомнение окупаемость проектов на перегретых рынках. Как следствие, инвесторы стали искать возможности для вложения средств в проекты с более высокой доходностью, в частности:

  • вкладывать средства в развивающиеся рынки;
  • инвестировать в регионы вместо столичных городов;
  • повышать ожидания доходности;
  • вкладывать средства в проекты Added Value вместо арендного бизнеса.

Рост интереса к развивающимся рынкам

Великобритания, Германия и Франция остаются самыми популярными европейскими странами для инвестиций в коммерческую недвижимость, однако рост объёма инвестиций здесь замедляется. И наоборот, на рынках, менее востребованных для вложений в доходные объекты, рост объёма инвестиций увеличивается.

Например, в то время как в 2015 году в Великобритании и Франции капиталовложения в этот сегмент в годовом исчислении увеличились лишь на 4−5 %, в Венгрии и Турции рост составил более 60 %, а в Португалии инвестиции повысились более чем в четыре раза.

Это объясняется тем, что развитые рынки (Великобритания, Германия и Франция) уже перегреты по причине высокого спроса, а такие рынки, как Португалия, Венгрия, Турция и Испания, ещё сохранили потенциал роста.

Увеличение инвестиций в периферийные локации

Столичные рынки в подавляющем большинстве стран отличаются наименьшими рисками, но в то же время предлагают меньшую доходность. Например, если стрит-ретейл в Лондоне приносит в среднем 2,25 %, то в Манчестере — 4,5 %. По этой причине инвесторы, ищущие бóльшую доходность, выбирают периферийные рынки.

Доля инвестиций в рынки регионов растёт во многих странах. С 2014 по 2015 годы в среднем по Европе она увеличилась с 43 до 48 %, в Польше — с 59 до 82 %, в Швеции — с 17 до 39 %. Однако в Италии, Португалии и Франции аналогичный показатель уменьшился.

Читайте также  Джордж Маунтис (Emergo Wealth): инвестиционные возможности на Кипре

*В Германии регионы — все, кроме «большой шестёрки» (Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне), в Испании — кроме Мадрида и Барселоны, в Италии — Рима и Милана, в остальных странах — все, кроме столицы.

Инвесторы повышают ожидания доходности

Инвесторы увеличивают ожидания доходности и в целом готовы идти на более высокие риски. Об этой тенденции свидетельствует тот факт, что в 2015 году больше всего вырос объём инвестиций в коммерческую недвижимость на тех рынках, где средняя доходность составляет 6−7 %, меньше всего — на низкорисковых рынках с доходностью до 4 %.

Также, по данным исследования Colliers, доля инвесторов, нацеленных на IRR (внутренняя ставка доходности) более 11 %, увеличилась с 59 % в 2015 году до 69 % в 2016-м. При этом доля тех, кто ожидает доходности менее 11 %, снизилась с 42 % до 31 %.

Растёт спрос на проекты Added Value

При оппортунистических стратегиях (строительство и покупка объектов с обременениями) можно получить доходность на вложенный капитал в размере 16−20 %. Проекты Added Value (редевелопмент и продажа по более высокой цене), отличающиеся средне-высокими рисками, предлагают доходность 11−15 %. Низкорисковый арендный бизнес (Core) позволяет получить лишь до 5 % без кредита или 5−10 % с использованием кредитного рычага.

Согласно опросу Европейской ассоциации инвесторов, вкладывающихся в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), доля инвесторов, предпочитающих стратегии Added Value, выросла с 22 % в 2012 году до 47 % в 2016-м. При этом доля тех, кто выбирает арендный бизнес, сократилась с 69 до 39 %.

«Несмотря на то, что доходность простого арендного бизнеса сегодня составляет лишь около 4 %, она продолжает снижаться. Это побуждает всё больше инвесторов, желающих хоть что-то заработать, вкладывать деньги в проекты добавленной стоимости. В то же время, тенденция к снижению доходности наблюдается не только в арендном бизнесе, но и в девелоперских проектах. Повышается порог входа в проект, и главная головная боль девелопера на развитом рынке — найти землю под застройку по разумной цене»,— отмечает управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Читайте также  Что ждет лондонский рынок элитной недвижимости?

Если тенденция сокращения ставок доходности на европейских рынках сохранится, можно ожидать, что спрос на высокодоходные проекты с повышенными рисками будет увеличиваться, и это приведет к ещё большему снижению доходности таких проектов на развитых рынках. В 2016−2017 годах инвесторы будут активно вкладывать средства в проекты Added Value на рынках, находящихся в фазе восстановления. К таким странам относятся Испания, Португалия и Польша, что приведёт к удорожанию квадратного метра на развивающихся рынках.

Юлия Кожевникова, Tranio