Инвестиции и финансы в государствах Евросоюза

Личный опыт: покупка недорогой инвестиционной квартиры в Германии

Почему лучше покупать доходное жилье в Германии, а не в России? Какие преимущества дает немецкая собственность? Как недвижимость может помочь получить хорошее образование? На эти и другие вопросы ответила москвичка Наталья, которая владеет двумя объектами в Германии.

Досье Prian.ru
Покупатель: Наталья из Москвы
Риэлтор: Immobilien-Bonn
Регион: Германия, Кельн и Бишофсмайс
Объект: квартира и дача
Цена: €14000 и €5000
Сделка: покупка на вторичном рынке в 2011 году (инвестиционная квартира в Кельне + дача в Бишофсмайсе, приобретенная в 2012-м также на вторичке).

— В России недвижимость некачественная, дорогая, соответственно малоликвидная, хотя и высокодоходная.
— Кельн — большой город, миллионник. Квартиры для съема здесь пользуются спросом.
— На деньги от аренды этой недвижимости ваш ребенок сможет снимать аналогичное жилье рядом со своим вузом или в университетском городе.
— Наталья, почему вы решили выбрать именно иностранную недвижимость, а не вложили деньги в российскую?  

— Я исходила из того, что в России недвижимость некачественная, дорогая, соответственно малоликвидная, хотя и высокодоходная. В качестве бонуса к покупке квартиры за рубежом я получила право на безвизовое перемещение по Европе. Кроме того, я могу приглашать своих друзей и родственников в Германию — благодаря наличию недвижимости в этой стране оформить визу для них становится значительно проще.

— А почему именно Германия, а не какая-нибудь другая европейская страна?

— Изначально рассматривала Венгрию, Австрию и Германию. В конечном итоге, я остановилась на последней. На мой взгляд, здесь самое лучшее соотношение цены и качества недвижимости.

— Ну тогда осталось только рассказать, почему Кельн…

— Я выбирала город для вложения средств исходя из из своих целей. Недвижимость мне нужна была для сдачи в аренду, а не для собственного проживания. Кельн — большой город, миллионник. Соответственно, квартиры для съема здесь пользуются спросом. Если дом в приличном состоянии, а квартира недорогая, то у нее высокая доходность.

Читайте также  Недвижимость + ВНЖ? Заверните!

— Вы хорошо знали ситуацию на немецком рынке недвижимости перед покупкой?

— Сложно все выяснить «от и до». Изучается определенный материал, создается определенное впечатление… Около полугода я серьезно занималась этим вопросом по всем трем странам, изучала законодательство. Взвешивала плюсы и минусы возможных сделок, их последствия.

— И  как долго выбирали подходящий объект, по каким критериям?

— Посмотрела около десяти вариантов вживую, а по интернету еще больше. Основные требования: умеренная цена, возможность быстрого оформления недвижимости, сдачи в аренду и получение дохода.

— Наталья, расскажите, пожалуйста, в двух словах о вашей покупке.

— Двухкомнатная квартира находится в многоквартирном доме. Он располагается в шести километрах от центра Кельна, в районе с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. В доме есть квартиры разного метража, но вследствие того, что в районе проживает много иммигрантов, они все пользуются спросом. При хорошем качестве постройки стоимость квадратного метра совсем небольшая.  Покупка обошлась мне в €14 000, а на налоги и прочее оформление ушло еще около €1000-€1500.

— Вы все так хорошо рассказываете, неужели нет совершенно никаких недостатков?

— Главный недостаток, который может быть у доходного жилья – это нежелание арендатора в нем жить. Если спрос со стороны нанимателей присутсвует — проблем нет.

— Что представляет собой доходный дом в Германии, он чем-то принципиально отличается от российского многоквартирного дома?

— Прежде всего, дом в Германии — это стабильность и качество жилья. Это выражается во всем: организация управления и эксплуатации, стоимость коммунальных услуг, содержание жилья и общедомового имущества в многоквартирном доме. В России же состояние таких домов оставляет желать лучшего. Отечественные управляющие компании вообще ничего не гарантируют, ни ремонт, ни простое поддержание чистоты и порядка.

Читайте также  ГИД – 2014: Покупка квартиры с арендатором. Советы немецкого маклера

— Кто же и за какую плату управляет вашей квартирой?

— Моя управляющая компания — Immobilien-Bonn, через которую я и приобретала свою инвестиционную квартиру. Их услуги ежегодно обходятся в 8% от годового дохода от сдачи жилья. Кстати, нашла я их через ваш сайт.

— Приятно слышать… Как строятся Ваши отношения с нынешними арендаторами?

— Я с ними никак не соприкасаюсь, это ни к чему,  для этого мы и сотрудничаем с управляющей компанией. Сами арендаторы меня совершенно не интересуют. Живут там люди, довольны, и слава Богу. Меня волнует, насколько регулярно поступает от них оплата, а с этим проблем никогда не возникало. Она покрывает все расходы на эксплуатацию жилья.

— Какой доход после уплаты всех расходов приносит недвижимость? Все устраивает или рассчитывали на большее?

— Мы можем предполагать определенный уровень доходности, он варьируется. Порядка 10-15% от стоимости квартира приносит, и своими доходами я вполне довольна.

— Не рассматривали варианты коммерческой недвижимости?

— Все яйца в одну корзину не кладут, поэтому коммерческая недвижимость тоже может быть рассмотрена, но через некоторое время. Надо посмотреть, как работают наши партнеры, как окупаются подобные проекты.

— Наталья, вы ведь владеете и другой недвижимостью в Германии…

— У меня еще есть квартирка в маленьком баварском городишке Бишофсмайсе. Там грибы, бассейн и все необходимое для спокойного отдыха. Это такое место,  куда можно периодически приезжать. Захочется на дачу – взял и поехал.

Цены там совершенно смешные. Сама квартира стоила €5000, а на налоги ушло около €600. Она находится в курортном комплексе с приличной инфраструктурой и хорошим качеством жилья. Апартаменты здесь небольшие, но уютные и с удобной планировкой. Есть все условия для приятного и спокойного времяпрепровождения. Можно отдыхать самой или сдавать.

Читайте также  Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?

Бавария сама по себе очень красива. Плюс, Германия настолько компактна, что не поездить по ней просто нельзя, а этот район как раз расположен между Германией, Австрией и Чехией. Эта такая "дача", откуда можно в любой момент стартовать в любую страну  — очень удобно. Кроме того, здесь чистый воздух, хорошие продукты, прекрасные дороги, множество туристических объектов, славные люди, потрясающей красоты места.

 

— Наталья, вы уже опытный покупатель, поэтому скажите, какой вы бы дали совет людям, которые только думают о приобритении инвестиционной недвижимости в Германии?

— Не надо торопиться. Немцы люди основательные, обдумывающие все свои шаги. Там не так как в России: попалась какая-то приличная квартира по очень хорошей цене, значит – держи ухо востро. Рынок в Германии защищен от серьезных мешенников. Сделки оформляются надежно, право собственности защищено лучше, чем в России. А недвижимость в этой стране – хорошее вложение. Здесь можно бывать самому, а если постоянно сдаете, то можно подумать о возможном обучении детей и даже внуков. На деньги от аренды этой недвижимости ваш ребенок сможет снимать аналогичное жилье рядом со своим вузом или в университетском городе.

Беседовала Екатерина Холодова
Фото предоставлены компанией Immobilien-Bonn