Инвестиции и финансы в государствах Евросоюза

Личный опыт: покупка недорогой инвестиционной квартиры в Германии

Почему лучше покупать доходное жилье в Германии, а не в России? Какие преимущества дает немецкая собственность? Как недвижимость может помочь получить хорошее образование? На эти и другие вопросы ответила москвичка Наталья, которая владеет двумя объектами в Германии.

Досье Prian.ru
Покупатель: Наталья из Москвы
Риэлтор: Immobilien-Bonn
Регион: Германия, Кельн и Бишофсмайс
Объект: квартира и дача
Цена: €14000 и €5000
Сделка: покупка на вторичном рынке в 2011 году (инвестиционная квартира в Кельне + дача в Бишофсмайсе, приобретенная в 2012-м также на вторичке).

— В России недвижимость некачественная, дорогая, соответственно малоликвидная, хотя и высокодоходная.
— Кельн — большой город, миллионник. Квартиры для съема здесь пользуются спросом.
— На деньги от аренды этой недвижимости ваш ребенок сможет снимать аналогичное жилье рядом со своим вузом или в университетском городе.
— Наталья, почему вы решили выбрать именно иностранную недвижимость, а не вложили деньги в российскую?  

— Я исходила из того, что в России недвижимость некачественная, дорогая, соответственно малоликвидная, хотя и высокодоходная. В качестве бонуса к покупке квартиры за рубежом я получила право на безвизовое перемещение по Европе. Кроме того, я могу приглашать своих друзей и родственников в Германию — благодаря наличию недвижимости в этой стране оформить визу для них становится значительно проще.

— А почему именно Германия, а не какая-нибудь другая европейская страна?

— Изначально рассматривала Венгрию, Австрию и Германию. В конечном итоге, я остановилась на последней. На мой взгляд, здесь самое лучшее соотношение цены и качества недвижимости.

— Ну тогда осталось только рассказать, почему Кельн…

— Я выбирала город для вложения средств исходя из из своих целей. Недвижимость мне нужна была для сдачи в аренду, а не для собственного проживания. Кельн — большой город, миллионник. Соответственно, квартиры для съема здесь пользуются спросом. Если дом в приличном состоянии, а квартира недорогая, то у нее высокая доходность.

Читайте также  Идеи для инвестиций: редевелопмент в Португалии с доходностью до 20% годовых

— Вы хорошо знали ситуацию на немецком рынке недвижимости перед покупкой?

— Сложно все выяснить «от и до». Изучается определенный материал, создается определенное впечатление… Около полугода я серьезно занималась этим вопросом по всем трем странам, изучала законодательство. Взвешивала плюсы и минусы возможных сделок, их последствия.

— И  как долго выбирали подходящий объект, по каким критериям?

— Посмотрела около десяти вариантов вживую, а по интернету еще больше. Основные требования: умеренная цена, возможность быстрого оформления недвижимости, сдачи в аренду и получение дохода.

— Наталья, расскажите, пожалуйста, в двух словах о вашей покупке.

— Двухкомнатная квартира находится в многоквартирном доме. Он располагается в шести километрах от центра Кельна, в районе с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. В доме есть квартиры разного метража, но вследствие того, что в районе проживает много иммигрантов, они все пользуются спросом. При хорошем качестве постройки стоимость квадратного метра совсем небольшая.  Покупка обошлась мне в €14 000, а на налоги и прочее оформление ушло еще около €1000-€1500.

— Вы все так хорошо рассказываете, неужели нет совершенно никаких недостатков?

— Главный недостаток, который может быть у доходного жилья – это нежелание арендатора в нем жить. Если спрос со стороны нанимателей присутсвует — проблем нет.

— Что представляет собой доходный дом в Германии, он чем-то принципиально отличается от российского многоквартирного дома?

— Прежде всего, дом в Германии — это стабильность и качество жилья. Это выражается во всем: организация управления и эксплуатации, стоимость коммунальных услуг, содержание жилья и общедомового имущества в многоквартирном доме. В России же состояние таких домов оставляет желать лучшего. Отечественные управляющие компании вообще ничего не гарантируют, ни ремонт, ни простое поддержание чистоты и порядка.

Читайте также  Тенденции рынка недвижимости Латвии

— Кто же и за какую плату управляет вашей квартирой?

— Моя управляющая компания — Immobilien-Bonn, через которую я и приобретала свою инвестиционную квартиру. Их услуги ежегодно обходятся в 8% от годового дохода от сдачи жилья. Кстати, нашла я их через ваш сайт.

— Приятно слышать… Как строятся Ваши отношения с нынешними арендаторами?

— Я с ними никак не соприкасаюсь, это ни к чему,  для этого мы и сотрудничаем с управляющей компанией. Сами арендаторы меня совершенно не интересуют. Живут там люди, довольны, и слава Богу. Меня волнует, насколько регулярно поступает от них оплата, а с этим проблем никогда не возникало. Она покрывает все расходы на эксплуатацию жилья.

— Какой доход после уплаты всех расходов приносит недвижимость? Все устраивает или рассчитывали на большее?

— Мы можем предполагать определенный уровень доходности, он варьируется. Порядка 10-15% от стоимости квартира приносит, и своими доходами я вполне довольна.

— Не рассматривали варианты коммерческой недвижимости?

— Все яйца в одну корзину не кладут, поэтому коммерческая недвижимость тоже может быть рассмотрена, но через некоторое время. Надо посмотреть, как работают наши партнеры, как окупаются подобные проекты.

— Наталья, вы ведь владеете и другой недвижимостью в Германии…

— У меня еще есть квартирка в маленьком баварском городишке Бишофсмайсе. Там грибы, бассейн и все необходимое для спокойного отдыха. Это такое место,  куда можно периодически приезжать. Захочется на дачу – взял и поехал.

Цены там совершенно смешные. Сама квартира стоила €5000, а на налоги ушло около €600. Она находится в курортном комплексе с приличной инфраструктурой и хорошим качеством жилья. Апартаменты здесь небольшие, но уютные и с удобной планировкой. Есть все условия для приятного и спокойного времяпрепровождения. Можно отдыхать самой или сдавать.

Читайте также  Жилая или коммерческая? Что выбрать инвестору

Бавария сама по себе очень красива. Плюс, Германия настолько компактна, что не поездить по ней просто нельзя, а этот район как раз расположен между Германией, Австрией и Чехией. Эта такая "дача", откуда можно в любой момент стартовать в любую страну  — очень удобно. Кроме того, здесь чистый воздух, хорошие продукты, прекрасные дороги, множество туристических объектов, славные люди, потрясающей красоты места.

 

— Наталья, вы уже опытный покупатель, поэтому скажите, какой вы бы дали совет людям, которые только думают о приобритении инвестиционной недвижимости в Германии?

— Не надо торопиться. Немцы люди основательные, обдумывающие все свои шаги. Там не так как в России: попалась какая-то приличная квартира по очень хорошей цене, значит – держи ухо востро. Рынок в Германии защищен от серьезных мешенников. Сделки оформляются надежно, право собственности защищено лучше, чем в России. А недвижимость в этой стране – хорошее вложение. Здесь можно бывать самому, а если постоянно сдаете, то можно подумать о возможном обучении детей и даже внуков. На деньги от аренды этой недвижимости ваш ребенок сможет снимать аналогичное жилье рядом со своим вузом или в университетском городе.

Беседовала Екатерина Холодова
Фото предоставлены компанией Immobilien-Bonn