Инвестиции и финансы в государствах Евросоюза

Личный опыт: инвестиционная квартира в Милане

У Александра из Москвы и его супруги не было никаких сомнений по поводу места для покупки инвестиционной квартиры в Италии. Ведь собственным домом в Ломбардии они уже успели обзавестись. Правда, на деле оказалось, что выбрать подходящий вариант в определенном месте и по конкретным параметрам не таким уж и просто…

Досье Prian.ru
Покупатель: Александр из Москвы
Риэлтор: Grand Milano Studio
Регион: Италия, Милан
Объект: квартира с одной спальней, около 80 кв.м
Цена: €240 000
Сделка: покупка на первичном рынке, сентябрь 2016 года 

  • Сама квартира обошлась нам примерно в €240 000.
  • Вся обстановка в комнаты и техника стоили примерно 20% от цены квартиры.
  • Рассчитываем на доходность от 3% годовых, а там уже практика покажет.

— Почему вы решили приобрести недвижимость в Италии и именно в Милане?

— Наверное, потому, что у нас в собственности уже есть дом на озере Маджоре, в Ломбардии. И нам нравятся эти места. А поскольку самолет, на котором с семьей прилетаем в отпуск, совершает посадку в аэропорту Мальпенса, совершенно логично, что при выборе места для покупки квартиры мы выбрали именно Милан. Это ближайший крупный развитый город, который широко известен и востребован среди международных туристов.

— То есть вы подбирали объект с прицелом на возможную сдачу его в аренду отдыхающим?

—  Именно! Это инвестиционная квартира. Мы вообще не планируем ей пользоваться сами, только сдавать в аренду.

Конечно, в самом начале, когда принимали квартиру, переночевали несколько раз, чтобы посмотреть, как сделали ремонт, обставили. А так, это вложение для сохранения капитала и дополнительного заработка. Думаем, что она будет окупать себя и затраты на наш дом на озере.

Читайте также  Недвижимость + ВНЖ? Заверните!

— Какие требования у вас были при выборе квартиры?

— Критериев, по которым оценивали варианты, было много. Выбирали долго, где-то восемь или девять месяцев. Я ездил и с женой, и с сыном, и один, много квартир пересмотрели, причем от разных агентств.

А в общем, требования были простые и логичные. Основное – чтобы квартира была интересна арендаторам и успешно сдавалась. С этой точки зрения важны были эксплуатационные характеристики. Например, в некоторых домах за отопление просто не расплатишься. Строения старые, хоть и красивые, но топить приходится больше, так как теплопотери выше, чем в более современных домах. Плюс, расположение – хотелось ближе к метро. У нас это красная ветка, она самая «правильная», проходит и через вокзал, и через центр города.

И, конечно, очень важна была ликвидность объекта, ведь мы инвестируем средства, а не просто покупаем квартиру.

— А как же бюджет? Или здесь не было каких-то конкретных ограничений?

— Бюджет был, грубо говоря, от €150 000 до €300 000. Это минимальная сумма, с которой надо выходить на миланский рынок.

В итоге, как это чаще всего и случается, остановились на самом дорогом из возможных вариантов. Сама квартира обошлась нам примерно в €240 000. Кстати, всю стоимость мы выплачивали единовременно, не прибегая к услугам банков, поэтому получили скидку в 5%. А вместе с дополнительными затратами на нотариуса, агента (сделал абсолютно всю работу по оформлению сделки, от нас потребовался только загранпаспорт), уплату налога на покупку (10%), мебель и так далее получилось около €330 000.

— Расскажите, что же за квартиру вы приобрели.

— Это апартаменты в жилом комплексе, состоящем из нескольких зданий в одном из центральных районов города. Там есть своя небольшая закрытая территория, такой зеленый ухоженный двор. Комплекс новый, построен два-три года назад, но еще не полностью распродан.

Читайте также  Недвижимость Тосканы: удовольствие для избранных

Квартира находится на втором этаже или на первом жилом, и включает в себя спальню, кухню, гостиную, гардеробную, один санузел и большой балкон.

Покупали жилье от застройщика, поэтому изначально брали «пустые стены». Конечно, там была чистовая отделка и сантехника, но всю обстановку в комнаты и технику мы заказали через компанию, которую нам посоветовала наша риэлторская фирма. Эти расходы составили примерно 20% от стоимости квартиры.

— Уже знаете, во сколько будет обходиться содержание недвижимости?

— Кондоминиум за такую квартиру – порядка €1000 в год. По крайней мере, исходя из того, что за три месяца 2016-го нам пришел счет примерно на €250, получается именно такая сумма.

Платежи за воду разбрасываются сразу на год и зависят от площади квартиры. А все остальное – газ и электричество – по счетчикам. И по ним пока не могу даже ориентировочные расходы назвать, так как квартирой еще никто, кроме нас, не пользовался. Например, за газ мы сразу отдали €450, но это авансовый платеж, куда вошла также и стоимость подключения.

Отопление дорогое, но это обычная ситуация для Италии. В зависимости от теплолюбивости и расточительности человека, за месяц может набежать €200, а может и €800, даже €1000. Но тут все привыкли экономно им пользоваться. Например, в прохладное время года итальянцы скорее наденут дома более теплую одежду, чем прибавят отопление.

— Первый раз всю «коммуналку» вы оплатили лично, будучи в Милане, а как дальше будут происходить расчеты?

— Все коммунальные платежи будут направляться в банк, и уже с нашего итальянского счета спишется необходимая сумма. Как я упомянул ранее, у нас с женой есть дом на озере Маджоре, поэтому нам даже не пришлось открывать новый счет. Мы просто привязали к уже существующему еще один объект недвижимости.

Читайте также  Как получить ипотечный кредит в Германии для иностранцев

— Управляющую компанию для квартиры уже подобрали?

— Да, фирма, через которую мы покупали квартиру, предоставляет такие услуги. Пока мы плотно подбором арендатора еще не успели заняться, так как только недавно приняли квартиру с уже готовой для проживания обстановкой. Но о предполагаемой доходности уже имеем представление. Должно получаться от 3% годовых, а там уже практика покажет.

— А на каких арендаторов рассчитываете, в первую очередь, на итальянцев или иностранных отдыхающих?

— Планируем сдавать в краткосрочную аренду иностранным отдыхающим. Это прибыльнее, да и безопаснее. Турист приехал и уехал, предварительно расплатившись. А с местными жителями и долгосрочной арендой все не так просто.

Например, потеряет человек работу и не сможет выплачивать аренду. Его попробуй сразу высели, а расходы на содержание квартиры при этом для собственника никуда не денутся, €1000 налога на недвижимость ежегодно выплатить я обязан. Поэтому при хорошей управляющей компании лучше иметь дело с туристами.

Текст подготовида Екатерина Холодова
Фото предоставлены собеседником