Инвестиции и финансы в государствах Евросоюза

Курортные ожидания

После провального прошлого летнего сезона латвийские маклеры отмечают рост интереса россиян к аренде юрмальской недвижимости. Вот только финансовые пожелания россиян пока несколько не дотягивают до тех сумм, которые надеются получить владельцы курортных объектов.

С надеждой на рекорды

После прошедшей зимы вряд ли кто-то рискнет серьезно прогнозировать, каким будет нынешнее латвийское лето: уж слишком непредсказуемой оказалась погода. Оптимисты, конечно, надеются, что оно также выдастся рекордным. Цепочку рассуждений они выстраивают такую: если зима побила вековой рекорд по морозам и обилию снега, то почему бы лету не обновить рекорды по теплу и количеству солнечных дней? И юрмальские предприниматели, а также многочисленные владельцы курортной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, были бы этому только рады. Есть тепло – есть клиенты, а значит, и доходы.

Тем более что прошлый, 2009-й, год назвать удачным было бы сильным преувеличением. По причине мирового и собственного российского экономического кризиса в Юрмалу не приехал средний российский класс – тот, кто в последнее десятилетие формировал основной спрос на сезонную арендную недвижимость. Да и местным жителям было не до отдыха. Какой уж тут отдых на съемных дачах, если всюду шли повальные сокращения или урезания зарплат. Основная масса рижан решила довольствоваться такой схемой: утром доехал до Юрмалы, вечером – обратно домой.

Не дождавшись постояльцев, с середины июня многие владельцы курортного арендного фонда были вынуждены снижать свои финансовые аппетиты, до того державшиеся на уровне 2007-2008 годов. Но это уже мало что могло изменить: Юрмала все-таки не тот курорт, куда собираются в последний момент. И потенциальные отдыхающие, которые были готовы направиться в наши края, не найдя в частном секторе устраивающее их предложение, либо вообще отказались от поездки, либо переориентировались на гостиницы.

Чего хотят россияне?

Так было в прошлом году. Как оно будет в этом? Сказать сложно. Понятно только, что владельцам предназначенного в аренду жилого фонда Юрмалы (особенно представителям дорогого сегмента) снова стоит больше уповать не на местный спрос, а на приезд россиян и белорусов. Чуть меньше – на скандинавов и русскоязычных израильтян.

И первые положительные звоночки с востока вроде бы звучат: как подтвердили все маклеры, с которыми при подготовке материала побеседовали «м2» и портал varianti.lv, где-то с февраля отдыхом на главном курорте Латвии стали довольно активно интересоваться россияне. Именно тот самый, не доехавший до нас в прошлом году, средний класс. Стандартный запрос с их стороны выглядел приблизительно так: дом или полдома с двумя-тремя спальнями, со всей бытовой техникой, со своей территорией, в трех-семи минутах ходьбы от пляжа – то есть на первой линии или близко к ней. На срок – два-три месяца. За это они готовы ежемесячно платить 1000-1500 долларов (что в более привычной для расчетов на рынке недвижимости Латвии европейской валюте составляет 730-1095 евро), ну максимум 2000 долларов (1460 евро) в месяц.

Читайте также  Доходные квартиры в Германии – что важно знать

Интересно, что многие из потенциальных арендаторов юрмальского жилья, как оказалось, или давно, или вообще никогда не бывали в нашей стране. Рост интереса к Латвии и Юрмале вызвала информация российских средств массовой информации о том, что недвижимость в Латвии сильно подешевела, равно как и стоимость повседневной жизни. Вот россияне и решают попробовать, что это такое – отдых по-юрмальски?! Правда, первые попытки поиска приемлемых вариантов для многих оборачиваются некоторым разочарованием. Оказалось, что их запросы и имеющиеся юрмальские предложения друг с другом чаще всего не пересекаются.

Хаотичный рынок

Заявленные сейчас цены для юрмальских домов на первой линии, которые и хотел бы получить упомянутый среднестатистический россиянин и за которые он согласен платить, до 2000 долларов: 2500-5000 евро в месяц. Да и то, если это не эксклюзивный вариант и если брать дом не менее чем на три-четыре месяца. Наличие каких-то бонусов в недвижимости повышает запрашиваемую владельцем арендную ставку до 6000-10000 евро в месяц. Имеются предложения и подороже. И говорят, их даже снимают. Так, одна их вилл в районе Майори в прошлом году, по уверениям маклеров, была арендована на сезон даже за 100000 евро – то есть по 33000 евро за месяц (!). Позже, осенью, она была продана.

«Проблеме юрмальского рынка аренды уже десяток лет, и состоит она в том, что не сформирован арендный фонд как таковой, – объясняет глава компании Jurmala Real Estate Игорь Данилевич. – У нас нет предпринимателей, готовых развивать проекты с целью их последующей сдачи внаем. Запрашиваемые цены покупки настолько высоки, что вернуть инвестиции в разумные сроки за счет сдачи объекта в аренду не представляется возможным. Поэтому собственники того фонда, который предлагается на рынок, называют цену, руководствуясь только ему ведомыми запросами и соображениями. Как говорится, устраивает – бери, не устраивает – ищи дальше. Вот и получается, что стоимость аренды двух, в принципе, довольно схожих по своим качественным характеристикам домов, различается на 40-50% ».

«На рынке много пустых объявлений, которые размещаются на интернет-порталах только с одной целью – посадить на крючок потенциального клиента. А когда он проглотит наживку, посредники начинают предлагать то, что у него действительно есть. Занимательна ситуация в дорогом сегменте. Меня всегда удивляют и настораживают объявления об аренде домов, которые одновременно выставлены на продажу. Указанная в них арендная ставка в пару-тройку тысяч евро в месяц никак не вяжется с ценой продажи, где речь идет о цифре, близкой к миллиону, а то и выше. Какой собственник, пытающийся продать дом за миллион, станет рисковать и сдавать его в аренду за столь небольшие деньги, рискуя что-то испортить?! В целом, если изучить имеющиеся в начале весны предложения об аренде юрмальского жилья, следует отметить: запрашиваемые арендные цены по сравнению с прошлым годом почти не изменились», – поделилась своими профессиональными наблюдениями еще один специалист Jurmala Real Estate Лига Кохтанен.

Читайте также  Краудфандинг в Финляндии: как начать зарабатывать на недвижимости 8-12% годовых

Каждому свой сегмент

Арендный сегмент юрмальского жилья очень пестрый. Рискнем разбить объекты на четыре большие группы. Первые предназначены для суперэкономного отдыха. Речь идет о верандах и комнатах в частных домах, квартирах в многоквартирных домах времен советской постройки. Они без особых изысков, спартанские и, по большому счету, представляют собой «место, чтобы переночевать». Ценник на такие объекты стартует где-то от 70 латов (100 евро) в месяц, но даже в летний период не превышает 180-200 латов (255-285 евро) в месяц. Потенциальные арендаторы – жители Латвии, тогда как иностранцы на таких вариантах останавливаются редко.

Вторая группа – для бюджетного отдыха. Это уже часть домов или небольшие домики площадью до 100-120 кв. м на морской стороне, хорошие дома на речной стороне курорта (то есть за железной дорогой), квартиры в удаленных от дюнной зоны новых многоквартирных проектах. Запрашиваемые хозяевами за них суммы пока находятся в границах от 300 до 550 латов (430-780 евро) в месяц. «Известно, что стоимость аренды жилья в Юрмале в летний период возрастает в два-три раза. Что делают многие клиенты, в том числе и россияне? Они оформляют аренду с конца зимы на полгода так, чтобы захватить и большую часть теплого времени. Но берут на весь этот срок за 200-250 латов (285-355 евро) в месяц. Если суммировать, то получается вроде немного дешевле, чем если снимать только на лето. Зато человек снимает устраивающий именно его объект», – рассказал индивидуально практикующий маклер Андрей Козел.

Третья группа – для бизнес-отдыха. Это дома на морской стороне, но ближе к железной дороге, а также квартиры в новостройках. В таких случаях просят от 700 до 1500 евро в месяц за жилье площадью 100-150 кв. м. Дома всегда процентов на 30 дороже квартирных предложений.

Ну, и четвертая группа – эксклюзивный отдых. Это объекты, расположенные на первой линии в Лиелупе, Дубулты, Дзинтари, Майори и Булдури. Границы прейскуранта на них мы озвучивали, но все же повторим. За дома в 200-250 кв. м со своей ухоженной территорией владельцы желают получить 2500-5000 евро в месяц. Чем дальше от центральной части главного латвийского курорта (улицы Йомас и концертного зала «Дзинтари»), тем дешевле. За дом в 300-400 кв. м с мебелью, посудой и другими дополнительными сервисами в центре попросят 10000-15000 евро в месяц. По словам специалистов, имеется также до десяти предложений по цене близкой или выше 20000 евро в месяц.

Шаг навстречу друг другу

«Самое глупое в нынешней ситуации, что интерес со стороны потенциальных арендаторов действительно есть. Только у маклерских компаний не такой уж и большой объем предложений. Собственники тех объектов, чьи арендные ставки не превышают 500 латов в месяц, стараются, как и раньше, все делать сами. Чтобы ни с кем не делиться. Хотя объекты ценой до 100-150 латов нам и самим малоинтересны: не оправдывают наших затрат на поиск постояльцев», – отметила специалист юрмальского отделения компании Latio Елена Эхейнбаум.

Читайте также  Куда инвестировать? Виды торговой недвижимости в Германии

Практика расчетов с посредниками в сделках по аренде такова: платит собственник объекта. Если квартира или дом сдается на долгий  период, комиссионные составят месячную арендную плату. Если на три-шесть месяцев, то речь обычно идет о половине месячной платы. При более коротких сроках сразу оговариваются конкретные суммы, но они вряд ли будут выше 1/4 месячной платы, полученной собственником от арендатора.

«Если собственник решает сдать квартиру или дом внаем, он часто пытается сделать это самостоятельно или через знакомых. Только шанс, что потенциальный арендатор-москвич окажется знакомым вашего знакомого, очень мал. Не нужно изобретать велосипед! Обеим сторонам — и владельцам недвижимости, и тем, кто собирается приехать в Юрмалу на отдых, советую обращаться к профессиональным посредникам. Выберите себе понравившуюся фирму и сотрудничайте с ней. Только это позволит сформировать нормальный рынок и получить полную базу данных имеющихся объектов, – призывает Игорь Данилевич. И рекомендует владельцам собственности не затягивать с решением этого вопроса. – Посредникам нужно время, чтобы обработать объекты и преподнести их потенциальным клиентам».

Кстати, большие надежды в этом арендном сезоне возлагаются и на… поправки к закону «Об иммиграции», которые президент вернул на повторное рассмотрение в Сейм. Если они все-таки вступят в силу с 1 июля 2010 года и позволят покупателям недвижимости на сумму более чем 100000 латов претендовать на 5-летний вид на жительство в Латвии, то желающих познакомиться с нашей страной будет больше. Это нормальный мировой прием, когда люди вначале приезжают пожить и почувствовать атмосферу изнутри, а уже потом принимают решение об инвестировании в сектор недвижимости.

Смущает только то, что на фоне ажиотажа вокруг поправок к закону «Об иммиграции» у некоторых собственников, особенно продавцов, начинает нарастать нездоровый оптимизм. «Цены больше снижать не буду, даже еще и на 5% подниму. И отдавать в аренду по низкой цене не стану. Не найду клиента сейчас, ничего! Русские летом приедут, купят», – так теперь, по признанию маклеров, заявляют некоторые собственники объектов. Вот только как бы им потом не пришлось дуть на молоко! Можно смело прогнозировать, что клиентов на лето найдут только предложения с разумной для каждого из выбранных сегментов ценой. Рассчитывать на то, что россияне не будут считать деньги, нашим не стоит!

Интернет-портал Variati.lv