Обзоры

Как законно зарабатывать на сдаче зарубежного жилья в аренду

Обновленное российское законодательство поставило ряд серьезных вопросов перед многими владельцами зарубежной недвижимости, которые сдают свою собственность в аренду, – чтобы продолжать это делать легальным образом, необходимо соблюдение ряда обязательных требований.

Недавно в России вступили в силу поправки, внесенные в Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле», который вышел в свет еще в декабре 2003 года под номером 173. Новые изменения стали логичным продолжением реформы валютного контроля 2018 года, направленной на устранение устаревших требований и возможное полное упразднение валютного контроля. Однако, как показывает практика, пока что не наблюдается упрощения процесса, скорее наоборот – люди вынуждены отслеживать все изменения и не каждому под силу в них разобраться.

Условия открытия зарубежного счета

За россиянами сохранилось право иметь зарубежные счета, при открытии которых резидент обязан уведомить налоговые органы РФ о совершенном действии, в том числе и при закрытии счетов или вкладов, а также об изменении реквизитов в банке, расположенном вне страны. Стоит также помнить, что резиденты России обязаны каждый год до 1 июня предоставлять в налоговый орган отчет о движениях средств зарубежного счета.

При этом те россияне, которые проживают за пределами нашей страны более 183 календарных дней освобождаются от соблюдения норм валютного законодательства. Но это правило работает ровно до того момента, пока они не вернутся в Россию на срок, превышающий 183 дня, — если этот лимит превышен, то тогда снова начинают работать требования валютного контроля. Это касается и уведомлений об открытии или закрытии счета, а также отчетов по счетам. Специалисты по валютному контролю рекомендуют подавать по окончании года заявление и документы, подтверждающие нахождение за пределами России на срок, превышающий 183 дней в соответствующем календарном году.

В течение 30 дней после открытия, закрытия или изменения реквизитов зарубежного счета россиянину необходимо проинформировать об этом ФНС. Кроме того, существует такая практика, когда несообщенный ранее счет закрывают и открывают новый — именно о нем уже сообщают в налоговую и по нему подают все отчеты. Но разумеется сохраняется риск того, что информация о старом счете может открыться при передаче данных по автоматическому обмену.

Новая редакция закона

В соответствии с новой редакцией Федерального закона о валютном регулировании и валютном контроле, наличие иностранного банковского счета в государствах, которые входят в состав ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития) или ФАТФ (Группа разработки финансовых мер по борьбе с отмыванием денег) и при этом осуществляют автоматический обмен финансовой информацией, отныне не дает резидентам никаких преимуществ при проведении валютных операций. Хотя раньше счета в таких странах могли использоваться для проведения существенно большего количества валютных операций (в том числе и при переводе средств за аренду жилья) по сравнению со счетами, открытыми в других юрисдикциях.

Читайте также  Великобритания и Brexit: куда вкладывать средства

Теперь привилегированным статусом наделяются банковские счета резидентов России при условии, если речь идет о государстве – члене ЕАЭС (Евразийский экономический союз) или стране, которая осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией. При этом, по таким счетам можно не представлять налоговым органам ежегодный отчет о движении средств по своему счету, если соблюдены следующие условия: чтобы общая сумма средств, зачисленных на счет или списанных с него за отчетный год, не превышала 600 000 рублей или сумму в иностранной валюте, эквивалентную этому порогу. Также этот вариант работает, если остаток денежных средств счета по состоянию на конец года не превышает 600 000 рублей (также возможет вариант в любой валюте).

Снятию ограничений по зачислению денежных средств на счета в иностранных банках и освобождение от предоставления отчетности в налоговые органы подлежат все правоотношения, возникшие с 1 января 2018 года, при соблюдении упомянутых выше условий. Эксперты советуют гражданам РФ, которые признаются как налоговые резиденты России, получить консультацию у налогового консультанта, но обычно самым простым решением становится перевод дохода от аренды на валютный счет в российском банке и оплата налога в размере 13%. Владельцам недвижимости, которые сдают свою собственность на краткосрочной основе, например, при помощи электронных платформ — Airbnb.com, Booking.com – также будет проще всего будет переводить деньги на свой российский счет. Тем более, что налоги в России сейчас относительно низкие: уже упомянутые 13% с физического лица, и 6% в случае с ИП.

 

Однако если российский владелец иностранной недвижимости планирует сдавать ее в аренду на долгосрочной основе, то здесь без открытия зарубежного счета не обойтись. Договор аренды обычно заключается в местных органах, поэтому денежный перевод должен осуществляться уже не в российские, а в местные банки – именно поэтому и понадобится открытие зарубежного счета. Обладая им, владелец сможет оплачивать налоги на недвижимость, совершать оплату за содержание жилья и т.д., а с оставшейся cуммы выплачивается подоходный налог согласно местным тарифам.

Читайте также  Покупка земли за границей: гид по странам

Как известно, с большинством стран мира у России заключены соглашения об избежании двойного налогообложения, поэтому, чтобы не оплачивать налог вторично, все совершенные зарубежные выплаты по подоходному налогу за рубежом, следует показать в российские налоговые органы. Для зачета налога необходимо по итогам календарного года обязательно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ по полученным за рубежом налогам и указать в ней суммы удержанных или уплаченных сумм налогов.

Документы на иностранном языке, прилагаемые к налоговой декларации, должны быть переведены на русский язык. А перевод документов об удержании налога за рубежом налоговым агентом (если налог удерживался у источника выплаты дохода) должен также быть заверен нотариусом. Обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ по полученным за рубежом доходам возникает в любом случае. Если же соглашение об избежании двойного налогообложения с конкретной страной не заключено, то возможно придется столкнуться с двойным налогообложением дохода – как за границей, так и в России.

Какие страны не вошли в перечень

В последней версии документа о валютном регулировании из нового перечня государств, с которыми осуществляется автоматически обмен информацией, исключено соединенное королевство Великобритании и Северной Ирландии.  Великобритания. Обладателям недвижимости в этих странах, как и в Черногории, Таиланде, Турции, США (они также не входят в разрешенный список), остается только два варианта получать легальный доход от сдачи своей собственности в аренду.

Можно переводить средства на валютный счет российского банка или открыть счет в государствах-участниках ЕАЭС – в России, Белоруссии, Казахстане, Армении и Киргизии, а также в банках, расположенных на территории других стран, которые осуществляют обмен информацией в соответствии с соглашением об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 года или имеют с Россией иной международный договор, предусматривающий автоматический обмен данными по финансам.

Однако рекомендации по каждому случаю эксперты могут давать, лишь владея конкретными вводными данными и персональной информацией: о какой стране идет речь (везде регламентируется по-разному), о каких суммах идет речь, что человек хочет делать с деньгами — вводить в Россию или нет, например, и масса других важных нюансов, в зависимости от которых план к действию может сильно отличаться. Например, в Турции краткосрочная сдача недвижимости в аренду ограничена на законодательном уровне.

Читайте также  7 cамых впечатляющих домов знаменитостей

Санкции за нарушения

Эксперты отмечают, что по этому вопросу российское законодательство разработано хорошо, имеют место быть жесткие санкции, которые иногда применяются. Проблема состоит в том, что отделы по валютному контролю в налоговых инспекциях только открылись, все они подчиняются центральному аппарату ФНС. Когда они заработают в полную силу по указанию свыше и насколько жестко – пока неизвестно. Например, за нарушение предписаний предусмотрены штрафные санкции в размере от ¾ до 1 размера суммы незаконной валютной операции. Чтобы максимально избежать все возможные риски, при планировании дохода от сдачи иностранной недвижимости в аренду лучше заранее предварительно обратиться к специалисту по валютному контролю и налогообложению. Как известно, многие собственники в России сдают недвижимость в аренду в пределах страны и не платят налоги, с ними борются, но успех этой борьбы весьма относителен.

Также полезно будет знать, что любые из валютных операций в период с 1 января 2018 года по 2 декабря 2019 года, которые ранее не соответствовали требованиям прежней редакции федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле», но сейчас отвечают требованиям новой редакции документа, — теперь они признаются законными и к резидентам не могут быть применены меры ответственности.

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Татьяну Усову и Ойбека Шокирова, экспертов компании «Персональный Налоговый Консультант»

Юлию Титову, директора компании RENTSALE

Ирину Дзюину, эксперта компании «Адвекс-Недвижимость»

Елену Мариничеву, вице-президента Moscow Sotheby’s International Realty

Наталью Завалишину, директора компании Distant Property