Инвестиции и финансы в государствах Евросоюза

Как в лучших домах Саксонии

Купить целый дом за границей и сдавать его в аренду местным жителям – что может быть проще на первый взгляд. Но ведь надо найти удачный рынок… Собрать деньги… Разве это реально? А если речь идет о 100%-ной гарантии сдачи в аренду, ста тысячах евро за дом и доходности 20%? Это меняет дело.

Эти цифры не сказочные, они взяты не с потолка. Есть на нашей планете одна вполне реальная страна, где 57% населения арендует жилье, а собственным не владеет – это Германия. Найти арендаторов не составит труда практически в любом немецком городе. И лучше всего покупать дома, квартиры в которых уже сданы.
Выберем подходящий регион. Территория бывшей ГДР – регион депрессивный. После объединения Германии отсюда начало активно эмигрировать население. Однако с конца 1990-х годов правительство Германии начало активно инвестировать средства в развитие Восточных федеральных земель. Больше всего дотаций досталось столице, Берлину, и земле Саксонии, наименее пострадавшей от постсоциалистического упадка. За последние годы в Саксонии было реконструировано большое количество жилых домов, построенных в XIX и первой половине XX века. Причем капитальный ремонт затронул дома не только в крупных городах земли – Лейпциге, Дрездене и Хемнице, но и здания в мелких городках. Сегодня на рынке много предложений таких домов. Доступны они и россиянам.
Теперь о финансовой стороне вопроса. Недвижимость в Саксонии стоит намного меньше, чем в Западной Германии, иногда раза в два. А вот арендные ставки по Германии различаются не так сильно. Это делает данный регион крайне привлекательным для инвестиций в жилье под сдачу в аренду. Так сколько же можно заработать на аренде? Посмотрим на таблицу реальных предложений.
Конечно, есть нюансы. Естественно, предстоит вкладывать собственные средства или часть вырученных со сдачи в аренду денег. Чтобы арендатор был доволен, надо следить за техническим состоянием дома, чистотой территории и т. д. Низкая цена «квадрата» (менее 500 евро) чаще всего говорит о том, что вложить в благоустройство придется чуть больше –
чтобы жильцы вашу недвижимость не покинули.
Кроме того, нужно платить налоги. Ежегодный налог на недвижимое имущество в Германии объединяется с земельным налогом и составляет от 0,5% до 1,5% от кадастровой стоимости. Необходимо следить, вовремя ли все жильцы переводят вам деньги на счет, не задолжали ли они вам за воду и отопление. Потому как счета приходят именно на имя домовладельца, а он уже, в свою очередь, рассчитывается с компаниями, предоставляющими услуги.
Если у вас есть желание заниматься всем этим самостоятельно, то вам понадобится много времени, знание немецкого языка и законов. То есть придется жить в Германии. А вообще, можно доверить работу управляющей компании. По словам специалистов «ЮТТА-Консалтинг», услуги такой организации обойдутся вам от 40 евро в месяц. Управляющие компании есть в каждом уголке Германии. Эта система сложилась давно и работает надежно как часы.
И еще кое-что, о чем стоит помнить: договоры с арендаторами в таких домах заключены на три года и более. Как правило, они продлеваются автоматически. Расторгнуть договор может и та и другая сторона, предупредив заранее – за три месяца.
Доходные дома – это не исторический или архитектурный термин. Это реальный инвестиционный рецепт. А как вы «приготовите» по этому рецепту свой доход, зависит от вас.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Жанна НИХАЕНКО, компания ЮТТА-Консалтинг:
Если купить такой полностью сданный в аренду дом, то не стоит бояться того, что жильцы вдруг сразу съедут. Во-первых, качество жилья для немцев традиционно играет большую роль. В свежеотремонтированных домах немцы охотнее снимают квартиры. Во-вторых, люди они основательные, место жительства меняют нечасто, а особенно консервативны жители маленьких городков и семьи с детьми. И наконец, немцу нет разницы, кто домовладелец: местный житель, русский, турок или китаец.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ДОХОДНЫХ ДОМОВ В САКСОНИИ

Читайте также  Гамбург: новейшие перспективы средневекового ганзейского города

Город
Стоимость дома, тыс. евро
Стоимость 1 кв. м, евро
Годовая доходность (с учетом налогов), %

Ратмансдорф
174
303
21

Лейпциг
250
643
18

Каменц
130
833
12

Глаухау
162
659
11

Ошатц
106
570
9

Лейпциг
175
639
8

Дрезден
319
985
7

Автор: Алексей Коновалов

prian.ru