Инвестиции в недвижимость в Европе

Как инвестировать в микроапартаменты в Германии?

Немецкий рынок микроапартаментов переживает бум. Студенты — одна из основных групп, на которую рассчитан этот тип недвижимости. Объём сделок в секторе студенческого жилья в 2016 составил 750 млн евро — почти в пять раз больше, чем в 2015 году.

Микроапартаменты — это меблированные квартиры площадью 17–35 м² с одной спальней, ванной комнатой и маленькой кухней

Как правило, инвесторы покупают микроапартаменты для сдачи в аренду не только студентам, но и командированным и сезонным работникам, молодым специалистам или туристам: эти категории съёмщиков ищут отдельное комфортное жильё за приемлемые деньги. В отдельных случаях собственник может жить в квартире сам.

Покупка

За счёт небольшого метража стоимость микроапартаментов ниже, чем других типов жилой недвижимости: в крупных городах Германии (Берлине, Мюнхене, Нюрнберге) их стоимость варьируется от 120 до 300 тыс. евро с учётом отделки и мебели, и дополнительно продаётся парковочное место — за 15–30 тыс.

У инвесторов есть возможность купить микроапартаменты в кредит. Иностранцы могут взять в банке ФРГ ипотеку, которая покроет до 50 % стоимости объекта по ставке около 2 % годовых. Оформление кредита стоит примерно 1 % от суммы займа.

Нужно учитывать, что покупатель оплачивает расходы на оформление сделки: 10–15 % от стоимости объекта. Они включают в себя налог на покупку (3,5–6,5 %), гонорар нотариуса (1–1,5 %), комиссию маклера (3,6–7,1 %) и сбор за регистрацию недвижимости в поземельной книге (0,8–1,2 %).

С учётом всех расходов и ипотеки минимальная сумма, которая нужна инвестору, чтобы инвестировать в микроапартаменты в Германии — 70 тыс. евро. Если у покупателя уже есть счёт в Европе, то приобрести микроапартаменты можно не приезжая в Германию.

При приобретении микроапартаментов на этапе строительства покупатель вносит деньги частями. При несвоевременной оплате застройщик имеет право расторгнуть договор с покупателем.

Пример графика платежей

Этап строительства

Доля платежа от общей суммы, %

Срок оплаты

Закладка фундамента

30,0

Декабрь 2016

Завершение основных строительных работ

28,0

Май 2017

Установка кровли, водостока и окон

12,6

Август 2017

Прокладка отопительных труб, установка сантехники, монтаж электрики, штукатурка помещений

10,5

Ноябрь 2017

Стяжка полов и кладка плитки в санузлах

4,9

Май 2018

Завершение отделки фасада и оставшихся работ

10,5

Июль 2018

Окончательное завершение работ

3,5

Ноябрь 2018

Читайте также  Испанская Эмпуриабрава: комфорт, спокойствие и яхты

В большинстве случаев инвестор, приобретающий микроапартаменты на этапе строительства, получает банковскую гарантию: если девелопер не построит объект, то деньги будут компенсированы банком в полном объёме. В некоторых случаях такие меры применяются, если застройщик задерживает сдачу объекта — тогда допустимый срок задержки заранее прописывается в договоре.

В Германии жильё в новостройках продаётся с пятилетней гарантией: если собственник обнаружит в квартире строительные дефекты, то застройщик должен устранить их за свой счёт. Также он предоставляет гарантию на внутреннюю отделку и мебель — до двух лет в зависимости от условий договора купли-продажи.

Арендный доход

Средняя доходность микроапартаментов в Германии составляет 3,5–4,5 % годовых. Это больше, чем доходность от сдачи в долгосрочную аренду стандартной квартиры (около 2–3 % годовых). Так, микроапартаменты площадью 20 м² в Берлине сдаются за 500–600 евро в месяц, в Мюнхене — за 750–900 евро.

При краткосрочной и среднесрочной аренде ставка индексируется в соответствии с ростом рынка, а владелец может расторгнуть арендный контракт и выселить съёмщика в случае неуплаты. Эти правила не работают для долгосрочной аренды: по условиям большинства арендных договоров жильцы защищены от выселения и повышения платы на много лет вперёд.

Владелец микроапартаментов может сдавать их самостоятельно или стать участником арендного пула акционеров, в котором каждому владельцу присуждается своя доля владения в здании — в этом случае управляющая компания руководит процессом сдачи апартаментов в аренду и делит прибыль между всеми собственниками пропорционально доле их участия. При этом неважно, какие квартиры сдаются, а какие нет: прибыль получают все владельцы.

Если собственник, будучи членом арендного пула, решает жить в микроапартаментах сам, тогда он больше не участвует в распределении прибыли bilanol.i.ua / Depositphotos

Расходы на содержание и управление

При покупке микроапартаментов собственники подписывают договор с управляющей компанией, которая берёт на себя все обязанности, связанные со сдачей объекта в аренду.

Расходы собственников на содержание микроапартаментов составляют примерно 1,2–2,4 тыс. евро в год. В эту сумму входят налоги на имущество и доход от аренды, затраты на управление и обслуживание.

Годовые расходы собственника на содержание микроапартаментов в Германии

Читайте также  Рынок коммерческой недвижимости Германии растет за счет местных инвесторов

Налог на имущество

100 евро

Обслуживание здания (ремонт общих помещений, уборка, обслуживание лифтов)

80–100 евро

Услуги управляющей компании

10–15 % от арендного дохода или фиксированная ставка — до 50 евро за апартамент

Налог на доход от аренды

14,77–47,475 % для ФЛ, 15,825 % для ЮЛ

Если микроапартаменты сдаются в краткосрочную аренду на срок до 6 месяцев, то собственник платит НДС по ставке 7 % с арендного дохода, если в среднесрочную (на 6–12 месяцев), то налог на добавленную стоимость платить не нужно.

Налог на доход от аренды можно значительно уменьшить, сократив размер налогооблагаемой базы: в таком случае владелец квартиры отражает в бухгалтерской документации затраты на поездки в Германию (билеты на самолёт и оплату гостиницы) и амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости).

Микроапартаменты — один из самых востребованных типов жилой недвижимости среди арендаторов: всего за 600 евро в месяц они получают отдельное жилье, а в большом городе не так много альтернатив по подобной цене. Таким образом, для инвесторов, которые хотят разместить капитал и получать пассивный доход, данный тип недвижимости является ликвидным активом.

Екатерина Разникова

менеджер проектов Tranio в Германии

Для инвестиций в микроапартаменты выбирайте города:

  •  где живёт не менее 30 тыс. человек;
  •  с развитой транспортной инфраструктурой;
  •  с растущей численностью населения;
  •  с уровнем безработицы не выше среднего по Германии;
  •  там, где есть крупные компании и университеты.

Все статьи этого автора