Как инвестировать в гостиничную недвижимость Австрии и Германии

По данным консалтинговой компании CBRE, во II квартале 2015 объём инвестиций в гостиницы Европы и Ближнего Востока составил 5,7 млрд евро, что на 39 % больше по отношению к аналогичному периоду 2014 года. Это говорит о том, что инвесторы настроены оптимистично. Особенным спросом у них пользуются стабильные рынки, такие как Австрия и Германия. Ежегодно в отели этих стран вкладывается около 300 млн и 900 млн евро соответственно.

Инвестировать в гостиничную недвижимость Австрии и Германии выгодно по нескольким причинам:

• большой туристический поток: ежегодно эти страны привлекают миллионы туристов;
• высокая доходность при относительно низких рисках;
• хорошая заполняемость, не зависящая от сезонного спроса, особенно в крупных городах.

Туристические «магниты»

Ежегодно Австрию посещает около 20 млн туристов (только половина из них едут специально в столицу), в совокупности они проводят в стране около 130 млн ночей.

«В Австрии три наиболее подходящих локации для покупки гостиничной недвижимости — Вена, Зальцбург и Тироль, причём Вена — явный лидер. Независимо от сезона в столицу постоянно приезжают и туристы, и бизнесмены, и участники всевозможных конференций. Ликвидность недвижимости также выше всего в Вене. Хороший отель в этом городе при необходимости всегда можно быстро продать»,— говорит Сергей Шавло, частный консультант по инвестициям.

Другие привлекательные для инвестиций регионы Австрии — Зальцбург, Тироль, Форарльберг и Каринтия — пользуются спросом в основном зимой, поскольку там расположены горнолыжные курорты.

В Германии туристический поток ещё больше, чем в Австрии: общее ежегодное количество ночёвок туристов здесь составляет 350–400 млн. Тем, кто решил купить отель в Германии, стоит приобретать отели в крупных городах, например в одном из городов «большой семёрки», к которой традиционно относят Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт.

Независимо от региона покупки рекомендуется выбирать гостиницы, расположенные рядом с ресторанами, магазинами, развлекательными заведениями, достопримечательностями или офисами.

Доходность: до 8 % годовых

Чтобы приобрести объект для пассивной инвестиции, который не потребует непосредственного участия инвестора в управлении, нужно рассчитывать минимум на 3–4 млн евро. Если такого капитала нет, можно воспользоваться кредитованием. Особенно это выгодно, когда снижается ставка Euribor, а вместе с ней и ставки по ипотеке.

Ежегодно Вену посещает около 10 млн туристов и бизнесменов, поэтому этот город является одним из самых популярных рынков гостиничной недвижимости у инвесторов со всего мира

По словам Сергея Шавло, при проверке доходности объекта всегда надо интересоваться, сколько лет работает отель и за какие годы взят показатель. Если отель новый, то данные за первые два года могут быть не репрезентативны, реальный потенциал стоит оценивать по показателям за три года и более. Стоит заручиться гарантией управляющей компании, например, можно прописать в договоре пункт о нерасторжении контракта в течение 10–15 лет и проверить финансовые возможности этой компании. Слишком высокая доходность должна настораживать: бывают случаи, когда инвесторам обещают доходность 10 %, но при этом в договоре есть пункт, позволяющий управляющей компании через пару лет выйти из такого договора, поэтому всегда рекомендуется проверка объекта (Due Diligence). В большинстве случаев доходность рассчитывается от стоимости «нетто», то есть от чистой аренды — без расходов на содержание и налогов.

«При самостоятельном управлении можно получить доходность 8 % и больше, а для профессионалов, которые сами занимаются управлением, показатель должен быть в районе 10 % и выше. Если отелем занимается управляющая компания, то хороший показатель для трёх- и четырёхзвёздочных отелей — 5–6 %. У пятизвёздочных отелей с престижным расположением эта цифра обычно ниже — в районе 2–3 %. Например, престижный отель «Империал» (Hotel Imperial) в центре Вены, где в своё время останавливались Хрущёв, Кеннеди и другие известные люди, при покупке сегодня будет иметь доходность не более 2 % (это связанно с высокой ценой приобретения и относительными, побочными расходами)»,— добавляет эксперт.

Чистая доходность (с вычетом налогов, стоимости услуг управляющей компании и прочих расходов) может быть невысокой. Например, в федеральной земле Зальцбург за 112 млн евро можно приобрести гостиничный комплекс, включающий отель, медико-оздоровительный центр, частные апартаменты и квартиры в жилом парке. В расчёте на 25 лет средняя нетто-доходность от инвестиций составит 3,66 % годовых, от проекта — 14,20 %. Средний срок окупаемости — семь лет.

Заполняемость: от 50 %

Показателем хорошего расположения отеля является высокая средняя годовая заполняемость — она должна быть выше 50 %. Как правило, при покупке строящегося или нового отеля этот показатель рассчитать сложнее, в то время как в случае с функционирующей гостиницей можно посмотреть процент заполняемости за предыдущие годы.

На ключевых рынках Австрии и Германии средняя годовая заполняемость отелей превышает 50 %. По данным CBRE, в I квартале 2015 этот показатель в среднем по ФРГ достиг 62 %. Согласно прогнозам PwC, в 2015–2016 годах в Берлине, Вене и Франкфурте средняя годовая заполняемость отелей будет держаться на уровне около 70 %.

«В 2014 году загрузка пятизвёздочных отелей в Вене снизилась на 1,0 % по сравнению с 2013, а для трёх- и четырёхзвёздочных гостиниц этот показатель вырос на 3,5 %. Отчасти это связано с тем, что стало меньше туристов из России, но дело ещё и в том, что в австрийских трёх- и четырёхзвёздочных отелях достойный уровень обслуживания. Они отличаются от пятизвёздочных тем, что в них нет бассейна, спа, доставки еды в номер и площадь номеров не такая большая, как в пятизвёздочных гостиницах. Но многим туристам это и не нужно, они не видят смысла переплачивать. Поэтому для инвесторов трёх- и четырёхзвёздочные отели более выгодны, чем пятизвёздочные»,— утверждает Сергей Шавло.

Особенности управления

Стратегии инвестирования в крупные гостиницы и мини-отели различаются. В последнем случае крупные компании редко берутся за управление объектом, так как менеджмент мини-отеля считается мелким бизнесом, и обычно собственникам приходится взять управление на себя.

Часто инвесторы планируют купить маленький отель стоимостью от 500 тыс. до 1 млн евро, нанять управляющего и получать прибыль. Скорее всего, у них ничего не получится. Чтобы содержать персонал и платить ему зарплату, нужно, чтобы отель вмещал одновременно 80–100 гостей при максимальной загрузке. Более мелкие отели относятся к категории семейных, а это значит, что в них нет ни управляющего, ни наёмных работников. Муж, жена и дети — вот и весь персонал. Такой отель вполне может прокормить семью из нескольких человек. Если же вы хотите нанять людей, то нужно искать более крупные отели, которые стоят минимум 1,5–2,5 млн евро в зависимости от локации. Отели стоимостью от 5 млн можно попробовать сдать в аренду известному гостиничному бренду. Данный вариант управления наиболее привлекателен, поскольку позволяет снизить риски инвестора и обеспечивает ему стабильный фиксированный доход при минимальном личном участии.

София Буланова

Старший консультант по инвестициям в Германию

При покупке отеля, особенно стоимостью несколько миллионов евро, не стоит экономить на управляющем персонале. Компания, которой доверяют гостиничный менеджмент, должна иметь опыт работы с объектами такого типа.

«Желательно, чтобы менеджментом занималась международная компания, имеющая в управлении несколько отелей в разных странах. Тогда нет риска, что она вдруг разорится»,— рассказывает Сергей Шавло.

•

При покупке отеля «Транио» рекомендует учитывать:

• местоположение: стоит выбирать ключевые рынки с большим туристическим потоком;
• количество звёзд: идеальный вариант для инвестиций — трёх- и четырёхзвёздочные отели;
• доходность: не стоит гнаться за слишком высокой доходностью, максимум, на что может рассчитывать инвестор — 8 % годовых;
• управляющая компания: безопаснее всего доверить менеджмент крупной международной фирме — игроку, уверенно чувствующему себя на этом рынке;
• условия договора с управляющей компанией: на сколько лет он заключен, есть ли в нём пункт об индексации дохода инвестора с учётом инфляции;
• гибкие условия: можно ли при необходимости изменить назначение помещений, например, сделать из жилого помещения офис и наоборот (такая возможность защищает от рисков и делает объект более ликвидным).

Юлия Кожевникова, «Транио»