Обзоры

Инвестиционная схема leaseback во Франции

Leaseback – это инвестиционная схема, по которой купленная недвижимость сразу сдается продавцу на длительный срок. Основная выгода для инвестора – стабильный доход при налоговых льготах и отсутствие хлопот в эксплуатации.

Схема leaseback активно используется как частными лицами, так и инвестиционными фондами. Покупатель, становясь собственником, передает объект обратно продавцу в долгосрочную аренду. Отсюда название leaseback, которое на русский язык переводится как «обратная аренда». Таким образом, на протяжении срока аренды он не пользуется недвижимостью сам (или пользуется в течение ограниченного времени, предусмотренного договором), а передает в управление компании, продавшей этот объект.

Управляющая компания, в свою очередь, сдает жилье в аренду частным клиентам на короткие сроки, а владелец получает рентный доход по заранее оговоренной и гарантированной ставке.

Таким образом, схема leaseback избавляет владельца от утомительных поисков арендаторов и общения с ними, что значительно снижает финансовые риски, так как договор об аренде с управляющей компанией оформляется вместе с договором о купле-продаже. При этом покупка данного типа недвижимости ничем не отличается от покупки обыкновенной квартиры, и свидетельство о собственности точно такое же.

Условия leaseback во Франции

Во Франции leaseback является государственной программой и существует уже около 30 лет. В программе участвуют специализированные резиденции, построенные именно для сдачи в аренду.

У схемы leaseback есть немало преимуществ с финансовой точки зрения:
— гарантированный доход в среднем от 3 до 5% годовых;
— возвращение НДС 20 % после покупки и сдачи объекта в эксплуатацию;
— возможность продать объект недвижимости в любой момент при соблюдении определенных условий;
— возможность вычетов из другого вида доходов с целью нейтрализации общего подоходного налога ;

Изначально разработанная для поддержки развития туризма, эта схема сейчас используется не только для туристических целей.

Читайте также  Анализ рынков студенческой недвижимости

Среди типов недвижимости, которые обычно приобретаются по схеме leaseback, можно выделить:

— Туристическая недвижимость, расположенная в курортных зонах и больших мегаполисах;
— Недвижимость для делового туризма, расположенная, как правило, в мегаполисах и крупных промышленных зонах;
— Студенческая недвижимость, расположенная в университетских городах;
— Недвижимость для пожилых людей с ограниченной подвижностью;
— Резиденции, функционирующие по принципу клиники, санатория или реабилитационного центра.

Процесс покупки

Недвижимость регистрируется нотариусом на имя покупателя в земельном реестре во Франции. После оформления сделки покупатель является полноправным владельцем собственности, однако следует учитывать, что покупка по данной программе предполагает обязательное подписание договора аренды с управляющей компанией минимум на 9-летний срок.

В договоре также оговариваются условия прекращения или продления аренды объекта до истечения первоначального срока. Договор регулируется коммерческим кодексом: аренда жилья с мебелью считается коммерческой деятельностью. После окончания срока аренды владелец может пользоваться недвижимостью на свое усмотрение или продлить контракт на новых условиях.

Все риски, связанные с ущербом недвижимости управляющая компания берет на себя, так как именно она является арендатором. Владелец недвижимости полностью ей обязанности по поиску клиентов и техническому обслуживанию объекта недвижимости. Наличие или отсутствие реальных жильцов не влияет на получение владельцем недвижимости дохода от сдачи жилья: управляющая компания гарантирует доход владельцу в силу действия договора аренды, который к тому же визируется у нотариуса одновременно с покупкой, что делает практически невозможным оспорить его.

Договор предусматривает схему выплат арендной платы (каждые три месяца) и индексацию арендной платы с учетом инфляции. Также в договоре оговаривается возможность проживания владельца в своей недвижимости в течение определенного срока, обычно от одной до шести недель в год. Это проживание может быть бесплатным или со скидкой 15-20%.

Читайте также  Таунхаусы на курортах: обзор предложений

В случае покупки нового жилья на первичном рынке покупателю возвращается НДС. Фактически же НДС возвращается в течение 3х месяцев с подачи декларации, а декларация подается после получения первого дохода, то есть реальный возврат НДС может занять до шести месяцев. В некоторых случаях компания продавец может взять на себя финансирование НДС и сразу вычесть его из стоимости покупки. Такие покупки особенно интересны, так как возврат НДС на 20% уменьшает себестоимость покупки и дает некий зазор для выгоды при последующей перепродаже.

Важные тонкости

При выборе объекта для покупки по схеме leaseback необходимо правильно оценить объект и его управляющую компанию. Привлекательная для конечных арендаторов недвижимость и крупная управляющая компания с хорошей репутацией будут залогом того, что инвестор действительно получит доход, указанный в контракте.

Иначе возможны проблемы, когда объект оказывается недостаточно востребованным у конечных арендаторов и реальная доходность получается ниже прогнозируемой. Тогда управляющая компания может предложить пересмотреть условия контракта и снизить размер дохода, а в самом крайнем случае возможно и ее банкротство.

Именно поэтому так важно, чтобы компания была крупной и имела большое портфолио недвижимости в разных регионах страны, тогда ее риски будут максимально диверсифицированы и убытки по проблемных резиденциям она сможет компенсировать за счет наиболее доходных.

Также нужно внимательно изучить тип контракта и некоторые его юридические особенности.

Налогообложение

Владелец leaseback обязан декларировать доход и платить государству налоги. Однако особый статус коммерческой аренды дает владельцу возможность «амортизации», то есть вычета части стоимости самого объекта в дополнение к расходам, связанных с ним из дохода, сводя тем самым налогооблагаемую базу к нулю.

В силу двустороннего налогового соглашения Франции и России, данный доход не подлежит декларированию в России. Даже при возникновении дополнительного декларирования в России международное налоговое право предусматривает «доплату» разницы налоговой ставки. Налоговая ставка для доходов нерезидентов во Франции равна 20%, а в России – 13%. То есть налог, равный фактически нулю, но по ставке 20% не генерирует доплату в любом случае.

Читайте также  Гражданство Черногории за инвестиции: pro & contra

Кроме того, при соответствующем статусе владелец освобождается от налога на прирост стоимости при продаже после 5 лет эксплуатации.

Продажа недвижимости

Владелец объекта недвижимости имеет право продать свою недвижимость в любой момент и расторгнуть договор с управляющей компанией, соблюдая ряд условий, одним из которых будет частичное возвращение НДС государству. Если покупатель обязуется продлить эксплуатацию объекта, то НДС возвращать не нужно.

Впрочем, возможна и другая стратегия, при которой после завершения контракта по схеме leaseback владелец сам использует свою недвижимость, например для того чтобы провести свои пенсионные годы. В этом случае leaseback может быть удачной схемой вложения денег в предпенсионном возрасте.

Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru

Редакция портала благодарит Ирину Дюпор (Immoconcept) и Юлию Кращенко (Евролот) за помощь в подготовке материала. Иллюстрации любезно предоставлены компанией Pierre & Vacances
.