Инвестиции и финансы в государствах Евросоюза

Импортозамещение по-латвийски: инвесторов с востока меняют инвесторы с запада

На смену покупателям из России, Украины, Узбекистана в Латвию приходят клиенты из Скандинавии и Южной Европы. Что их интересует, и как это внимание сказывается на рынке недвижимости Латвии? Prian.ru публикует мнение члена правления компании Vestabalt Лига Узкалне, опубликованное нашими коллегами из журнала «Квадратный метр» и портала Varianti.lv.

Cегодняшнее общее настроение инвесторов и латвийского рынка я бы охарактеризовала как осторожное, но позитивное. Латвийская жилая недвижимость – квартиры и дома, как и сегмент коммерческой недвижимости, демонстрируют растущую и положительную динамику.

Но в последние полгода резко изменился портрет клиента, который рассматривает возможность реализовывать в Латвии проекты развития. Ещё пару лет назад в латвийские объекты вкладывались граждане России, Украины, Узбекистана и других стран СНГ. Сейчас основной спрос формируют граждане скандинавских стран, Италии, Израиля и Великобритании, а также крупные международные инвестиционные фонды.

***

Их подход к инвестированию носит более прагматичный характер. Здесь нет места эмоциям или импульсивным порывам, как это нередко случалось с покупателями из стран СНГ, для которых важным мотивом при покупке мог стать тот факт, что им очень понравилась предлагаемая недвижимость…  

Инвесторов из Западной Европы интересуют показатели рентабельности, гарантии их сохранения, процедуры управления проектом и его развития. Большая часть клиентов желают получить отдачу не менее 7,5-8% в год — цифра ниже 5-6% годовых им не интересна. Желаемый минимальный процент отдачи может быть достигнут, если предложить владельцу снизить свою стартовую цену на объект. 

***

В Латвии востребованы большие коммерческие объекты, которые сданы в аренду и обеспечивают стабильный денежный поток. Растет спрос на морально и технически устаревшие, но сданные в аренду офисные и производственные здания, которые можно реконструировать в короткий срок. Домовладения в центре Риги интересны, если общее состояние здания удовлетворительное и несущие конструкции находятся в нормальном техническом состоянии, позволяющем проводить перепланировки помещений без разработки полномасштабного технического проекта.

Читайте также  Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в Берлине. Часть I

Меняются планировки, улучшается отделка, повышается уровень сервиса, оптимизируются ежемесячные эксплуатационные расходы. После проведения соответствующих работ помещения предлагаются потенциальным арендаторам по ценам на 30-50% выше прежних. Основная причина спроса на такую недвижимость со стороны инвесторов – высокая прогнозируемость  сроков реализации проекта и выполнения всех финансовых критериев.

А вот домовладения площадью свыше 3 500 кв. м., в которых необходим капитальный ремонт с заменой перекрытий и, возможно — переезд жильцов с долгосрочными договорами найма — инвесторам не слишком интересны. Причина — тяжелый и непрогнозируемый процесс разработки и согласования строительного проекта. К тому же в Латвии существует дефицит рабочей силы именно в строительной отрасли, и стоимость подобных работ высока. В таких условиях трудно рассчитать реальную ликвидность проекта и показатели рентабельности. Существует риск не уложиться в намеченные сроки.

***

Новым вызовом можно считать сдачу в аренду офисных помещений в старых зданиях центра Риги, которые раньше находили новых арендаторов в течение одного-трех месяцев. Теперь одного нахождения домовладения в историческом центре уже недостаточно. Для арендаторов более ценны эффективная планировка, удобный доступ к зданию, возможность организовать стоянку. Важны также освещенность здания, его эргономика, а также наличие дополнительных услуг, которые предлагаются в новых офисных комплексах. Стабилен спрос на офисные помещения для совместной работы (co-working) с эластичной планировкой, что часто просто невозможно предложить в исторических строениях.

Понятие Property as a Service («собственность как услуга»), c каждым годом все больше трансформируется в Space as а Service – «пространство как услуга».  В офисных зданиях думают о дополнительных сервисах, которые могут быть предоставлены всем работникам. Это организация мест питания, занятий спортом, создание дневных центров для детей сотрудников,   проведение развлечений и совместных мероприятий для арендаторов, и т.д.

***

Рост рынка все труднее обеспечить одними лишь изменениями капитализации объекта. Нужно создавать недвижимому имуществу добавленную стоимость, используя альтернативные способы вложений. Для этого творческие инвесторы продолжают развивать проекты в узких нишах:  специализированные студенческие общежития, проекты с экономной планировкой, когда на площади в 25 кв. м могут проживать два человека, центры здоровья и отдыха, дома престарелых и прочее.

Читайте также  Зачем ехать в Испанию на выставку недвижимости

Некоторые инвесторы покупают домовладения в центре Риги и разделяют одну квартиру площадью 150-220 кв. м на несколько меньших. Это – следствие спроса на варианты эконом-класса. Да, в некоторых случаях такое решение противоречит архитектурным замыслам: безвозвратно меняется историческая планировка квартир, роскошные дома превращаются в экономичное жильё. Но в нынешних условиях это единственный способ спасти здание.

Учитывая планируемые изменения в закон «Об аренде жилых помещений», я ожидаю более активных инвестиций в полноценные доходные дома в столице, а также в жилые поселки под Ригой для сдачи частных домов в аренду. По наблюдениям нашей компании, в столице и ее окрестностях спрос на сдвоенные и рядные дома многократно превышает предложение. Мы уже имеем запросы на большие земельные участки площадью от 10 до 50 гектаров, пригодные для развития жилых поселков с арендными частными домами.

Наконец, всё больше рижских домовладельцев хотят не просто «поторговать», а действительно продать свое имущество. Причины тут разные: это и увеличенный 3-процентный налог на строения, находящиеся в плохом состоянии, и растущая конкуренция на рынке офисных помещений, и отсутствие денег, необходимых для содержания недвижимости. В стране целое поколение домовладельцев привыкли с 1991 только получать доход от принадлежащих им зданий. Теперь, пришло время  вкладывать средства… Собственники резко принимают решение о продаже.

Объекты коммерческой недвижимости в Латвии:

Отель, гостиница в Гессене, Германия
5 000 000 €

Площадь 5500 м2

Estate-Service24

Отель, гостиница на Корфу, Греция
2 350 000 €

Площадь 400 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Кафе, ресторан на Коста-дель-Маресме, Испания
450 000 €

Площадь 100 м2

ESTATE BARCELONA

Кафе, ресторан в Ново-Место, Словения
290 000 €

Площадь 685 м2

Читайте также  Личный опыт: инвестиционная квартира в Милане

FUTURE REAL ESTATE

Магазин в Шентюре, Словения
1 100 000 €

Площадь 1600 м2

GALINVEST

Магазин в Барселоне, Испания
1 890 000 €

Площадь 440 м2

Residae Barcelona

Коммерческая недвижимость на Мальдивах
5 797 359 €

Площадь 1 м2

Knight Frank

Отель, гостиница в Барселоне, Испания
23 000 000 €

Площадь 5000 м2

HOUSAGE

Отель, гостиница на Корчуле, Хорватия
1 250 000 €

Площадь 367 м2

FUTURE REAL ESTATE

Отель, гостиница в Комо, Италия
Цена по запросу

Площадь 1000 м2

Il Globo Real Estate La…

ВНЖ при покупке

Коммерческая недвижимость в Коменде, Словения
4 200 000 €

Площадь 3751 м2

GRADEX nepremičnine d.o…

Гражданство

Магазин в Пафосе, Кипр
1 280 000 €

Площадь 213.5 м2

EMPIRE Property Cyprus

Отель, гостиница в Аликанте, Испания
4 000 000 €

Corruso Estate

Отель, гостиница в Афинах, Греция
1 150 000 €

Площадь 478 м2

HOUSAGE

Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция
1 280 000 €

Площадь 450 м2

HOUSAGE

Коммерческая недвижимость в Салониках, Греция
400 000 €

Площадь 548 м2

HOUSAGE

Коммерческая недвижимость в Ираклионе, Греция
535 000 €

Площадь 440 м2

HOUSAGE

Коммерческая недвижимость в Будве, Черногория
650 000 €

Red Feniks Montenegró

Коммерческая недвижимость в Херсониссосе, Греция
175 000 €

Площадь 148 м2

GREKODOM DEVELOPMENT A….

Отель, гостиница в Пистое, Италия
Цена по запросу

Площадь 2590 м2

Lionard Luxury Real Est…

Подготовил Роман Голубев
Фото предоставлены журналом «Квадратный метр»