Обзоры

Городская недвижимость: особенности покупки

Приобретение городской недвижимости за границей — это выбор в сторону динамичного образа жизни, развитой инфраструктуры, хороших школ для детей, ликвидности и возможностей получения стабильного дохода от аренды. Рассмотрим, какими ключевыми факторами стоит руководствоваться при выборе городского жилья.

Коротко о главном

Для каждого мегаполиса или небольшого городка существуют свои характерные тонкости покупки недвижимости, однако есть и общие правила, выполнение которых станет гарантией верного выбора объекта. Так, если ключевые города стран Юго-Восточной Азии сегодня демонстрируют очень высокую динамику роста цен на жилье, то европейские столицы и мегаполисы традиционно являются эталоном стабильности. А если вы уже определились со страной, то стоит внимательно оценить цели и максимально четко определиться с направлением для покупки.

Прежде всего городская недвижимость подходит тем, кто настроен на постоянное проживание в стране, поскольку не все курорты и удаленные поселения располагают столь развитой инфраструктурой с магазинами, ресторанами, торговыми центрами, театрами, парками, детскими клубами и т. д. От того, насколько высок этот «инфраструктурный» запрос — будет зависеть и выбор города. Так, кому-то больше подходят Париж или Милан, для других же вполне достаточно культурного образа жизни и услуг, которые предлагают Варна или Лимассол. Весьма распространенный вариант — приобретать жилье в пригородах мегаполисов и европейских столиц. К примеру, многие «семейные» покупатели, для которых Барселона является слишком оживленной и шумной, делают выбор в пользу тихих каталонских городков, что находятся в непосредственной близости от нее.

Важный показатель, который является решающим при выборе недвижимости — это ее ликвидность. Постоянство спроса, объемы предложения, темпы строительства, число новых объектов, поступающих на рынок, — все эти факторы формируют цену и «вес» объекта. Стоит отметить, что даже в рамках одного города, даже в соседних кварталах и, более того, на соседних улицах, могут располагаться как очень ликвидные, так и вовсе неликвидные объекты. Поэтому при выборе недвижимости, которая будет служить не одному поколению вашей семьи, а в случае необходимости может быть выгодно перепродана, стоит обязательно обращаться в надежное агентство недвижимости, которое четко знает местный рынок.

Как правильно выбрать объект

Главный вопрос, на который должен ответить себе будущий собственник при выборе городской недвижимости, это «С какой целью я покупаю это жилье?» Необходимо точно оценить свои возможности и перспективы и сравнить сумму своего бюджета с реальными возможностями рынка. Не гонитесь за очень дешевым жильем: оно не будет ликвидным. А также — за огромными площадями. Всегда лучше купить объект меньшей площади, но расположенный в рентабельном районе.

Читайте также  Покупка жилья на стадии котлована: «за» и «против»

Если недвижимость приобретается исключительно для собственного проживания, то район должен выбираться исключительно на основе удобства для всей семьи. Удобная транспортная доступность, в том числе и на общественном транспорте, близость школ, магазинов, детских садов и медицинских учреждений — вот ключевые факторы. Если вы пользуетесь собственным автомобилем, то обязательно наличие парковки. Имейте в виду, что в некоторых европейских городах они в большом дефиците! Но самое важное при выборе «второго дома» — это собственные впечатления от района. Поэтому все эксперты единодушно рекомендуют будущим собственникам для начала приехать в город и совершить по нему как минимум очень подробную экскурсию, а еще лучше — арендовать жилье в «потенциальном» квартале и оценить все его плюсы и минусы на практике.

Иностранцы, которые стремятся переехать в города, должны учитывать тот факт, что не в каждом из них есть достаточное предложение на первичном рынке. Плотность застройки в ряде мегаполисов Старого Света настолько высока, что покупка нового жилья в центре практически невозможна. Этим, к примеру, характеризуется почти весь рынок недвижимости Италии, на котором преобладают вторичные объекты. Но, с другой стороны, динамично развивающиеся рынки крупных городов Болгарии — Варны, Пловдива, Бургаса и Софии — предлагают покупателям отличные новые проекты. Не все города располагают жильем отельного типа и закрытыми жилыми комплексами по примеру курортных — с хорошей инфраструктурой с бассейном, круглосуточной охраной и обслуживанием. Если нужна именно такая недвижимость, стоит присмотреться к Турции, Кипру, а также городам Юго-Восточной Азии. Но выбирая квартиру в обслуживаемом комплексе обязательно уточняйте сумму «таксы поддержки»: она может быть как доступной, так и весьма высокой.

Если существует необходимость проживать исключительно в доме, то местный рынок недвижимости также должен быть тщательно изучен заранее. Не в каждом городе можно купить отдельно стоящий дом. Возможно, придется выбрать пригород или рассчитывать на более высокий бюджет.

Еще один момент, на который можно обратить внимание, — это покупка городской недвижимости на стадии строительства. В том случае, если собственнику некуда торопиться, он может сэкономить до 25% от стоимости, приобретая объект на стадии офф-план. К тому же застройщики зачастую дают беспроцентные рассрочки сроком до трех лет. Плюс, такая сделка позволит точно выбрать «конфигурацию» своего будущего жилья.

Читайте также  Особенности национальной аренды. Часть II

Правила аренды

Городская недвижимость хорошо сдается в аренду. В зависимости от конкретно взятого места или района, в приоритете будет круглогодичная или туристическая аренда. В большинстве мировых столиц арендное жилье буквально «улетает» с рынка. Это Париж, Амстердам, Берлин, Лондон, Вена, Прага, Рига, София. При этом распространен вариант покупки недвижимости уже с «готовым» арендатором. Эксперты отмечают, что цена такого объекта может быть на 25-30% ниже рыночной, плюс, собственнику не придется заниматься поиском жильцов.

При покупке жилья для сдачи в аренду стоит непременно ознакомиться с законом об аренде в конкретно взятой стране: зачастую права арендатора настолько мощно защищаются законодательством, что собственник не имеет права попросить жильца освободить помещение в рамках требующегося ему срока. Немаловажны и правила аренды непосредственно в самом городе: так, власти ряда испанских городов сегодня ограничивают возможности туристической аренды в ключевых городах. В Барселоне нелегально сдавать недвижимость без наличия специальной лицензии, а выдача их прекращена на неопределенный срок. Столица Майорки Пальма и вовсе запретила аренду туристическую апартаментов. В Турции все постояльцы обязаны быть зарегистрированы в органах местной полиции: если этого не сделать, то собственнику грозит штраф, а жильцов попусту могут выселить на улицу.

Если целью покупателя является получение дохода от сдачи своего жилья, то необходимо определиться с менеджментом: кто будет управлять объектом и на каких условиях. В том случае если собственник живет где-то поблизости и не прочь заниматься сдачей самостоятельно, то уровень дохода может быть выше, равно как и трудозатратность процесса. Проще сдавать жилье на долгий срок, но и суммы прибыли в годовом исчислении будут ниже. Туристическая аренда — это частое заселение и выселение гостей, их поиск, регистрация в полиции, реклама и уборка. Перед тем как принять решение о ведении такого вида бизнеса стоит однозначно задать себе вопрос о том, достаточно ли имеется ресурсов для того чтобы поддерживать все на должном уровне — или лучше отдать управление объектом агентству недвижимости или управляющей компании.

Коммерческая недвижимость

Читайте также  Покупка квартиры в Праге: что нужно знать инвестору

Коммерческая недвижимость в городах — это надежное вложение средств в том случае, если объект выбран правильно. Сегодня в разных мегаполисах Европы существуют свои тренды на рынке коммерческой недвижимости. И, если в курортных районах Италии, требующих развития, выгодной будет покупка отеля под реновацию, то в немецких мегаполисах сегодня отличную прибыль приносят дома престарелых и парковки. В центре Барселоны максимально стабильную доходность можно получить при покупке супермаркета с «якорным» арендатором. Это надежный вариант вложения средств, поскольку у сетевых магазинов высокие бюджеты, а супермаркет — это объект, который меньше всего подвержен колебаниям рынка: даже в случае кризиса люди будут продолжать покупать продукты.

Несколько апартаментов в хорошем жилом комплексе — также популярный вариант получения дохода. Суммы прибыли будут зависеть от характеристик недвижимости и объемов изначального бюджета. В целом, доходность от коммерческой недвижимости может быть выше, чем в случае с жилой. При этом собственник, доверяя объект в управление надежному агентству недвижимости, может просто получать доход себе на карточку, не заботясь о его менеджменте.

Пять советов покупателям городской недвижимости

  • Заранее максимально четко оцените свои цели и финансовые возможности в долгосрочной перспективе.
  • Определитесь с местом покупки, уточнив все возможные риски у своего агента.
  • Учитывайте дополнительные возможности, которые предлагают страны. Так, в ряде государств покупка недвижимости дает право получить вид на жительство для всей семьи.
  • Выбирайте только ликвидные объекты, которые можно легко перепродать в случае необходимости — как минимум за ту же цену, что вы их приобрели.
  • Не старайтесь очень сильно сэкономить: дешевые объекты являются неликвидными.
  • Обязательно приезжайте в город и пообщайтесь с агентом, который подробно расскажет вам об особенностях каждого района. В идеале — поживите какое-то время в выбранном районе в том случае, если покупаете жилье для себя.
  • Заранее узнайте все суммы дополнительных затрат на содержание недвижимости и регулярные налоги.
  • Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Завалишину (Distant Property) и Полину (Estate Barcelona).

    photocredits: дмитрий кругляк / flickr

    HomesOverseas.ru