Инвестировать в немецкую недвижимость можно даже с небольшим бюджетом. Самое очевидное решение для всех, кто имеет 30-50-100 тысяч евро – купить квартиру для сдачи в аренду. В чем особенности таких объектов? Как выбирать жилье, которое будет приносить стабильный доход? И сколько можно заработать? Разбираемся вместе с экспертами из немецкой земли Северный Рейн – Вестфалия.
На вопросы о доходных квартирах отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.
Чем покупка квартиры принципиально отличается от покупки доходного дома?
Эти сделки очень похожи. Единственное различие на этапе покупки в том, что в случае квартиры в многоквартирном доме часто требуется согласие управляющей компании или сообщества жильцов.
Прецеденты отказов иногда случаются. Знаю пример, когда у российского покупателя не было надлежащего представителя в Германии, его интересы представлял дальний родственник, который к тому же являлся безработным. И он не смог получить такое согласие, поскольку другие жильцы посчитали, что он является ненадежным.
Если покупатель действует через риэлтора, то ему не стоит об этом беспокоиться – мы этот вопрос берем на себя. У наших клиентов таких проблем не было.
В дальнейшем у владельца квартиры и дома будут различия при управлении. В Германии в каждом доме ежегодно проходят собрания владельцев, где они определяют, как будут управлять общей собственностью, какой ремонт необходим зданию и т. д. Если человек владеет целым домом, то он сам принимает эти решения. Если только квартирой, придется считаться с мнением других собственников. Если у инвестора есть выбор, купить несколько квартир или один дом, он может обратить внимание на этот фактор.
При этом нельзя сказать, что доходные дома однозначно лучше квартир, – у каждого типа недвижимости есть свои плюсы и минусы. Среди плюсов квартиры то, что затраты делятся между всеми собственниками, а владелец целого здания будет сам оплачивать, к примеру, дорогостоящий ремонт кровли.
- Читайте про особенности покупки доходных домов в Германии.
Какова минимальная стоимость квартир?
Сейчас у нас самая дешевая квартира стоит €23 тыс. Расположена в хорошем районе Дуйсбурга, площадь 36 кв. м, две комнаты. Дом 90-х годов постройки, здание хорошее, но сама квартира требует косметического ремонта. Подобные предложения встречаются крайне редко и быстро уходят, обычно цены начинаются от €30 тыс.
Примеры доходных квартир в Северном Рейне — Вестфалии
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
47 000 €
Площадь 34 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
45 500 €
Площадь 35 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
546 314 €
Площадь 592 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
60 250 €
Площадь 55 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
101 783 €
Площадь 70 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
55 000 €
Площадь 52 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
63 000 €
Площадь 60 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
105 000 €
Площадь 44 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
40 000 €
Площадь 35 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
33 000 €
Площадь 32 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
45 000 €
Площадь 50 м2, 2
комнаты
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
55 000 €
Площадь 55 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
45 910 €
Площадь 28 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
54 800 €
Площадь 27 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
58 570 €
Площадь 65.7 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
65 000 €
Площадь 70.6 м2, 3
комнаты
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
186 500 €
Площадь 58 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
119 300 €
Площадь 93 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
34 600 €
Площадь 24 м2
DEM GROUP GmbH
Квартира в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
47 000 €
Площадь 47 м2, 2
комнаты
DEM GROUP GmbH
А в среднем на какие суммы стоит ориентироваться?
Оптимальная цена для покупки двухкомнатной квартиры площадью 50-60 кв. м – €45-50 тыс. Это будет недвижимость в качественном доме, в приличном состоянии, и у нее будут хорошие перспективы для сдачи и перепродажи.
В Северном Рейне – Вестфалии за такую цену можно подобрать двухкомнатную квартиру в городах «второго эшелона», таких как Эссен, Дуйсбург, Вупперталь. Это города с населением 300 тыс. человек и больше, то есть достаточно крупные и развитые, но не входящие в топ-10 немецких мегаполисов. Расположены они в радиусе 30-50 километров от Дюссельдорфа.
В мегаполисах цены другие. К примеру, в Дюссельдорфе самая дешевая квартира, которую мы недавно продали, стоила €67 тыс. И это всего лишь за 22 квадратных метра. А средняя двушка там сейчас – около €120 тыс.
- Чем уникален регион Северный Рейн – Вестфалия? Узнайте здесь.
От чего зависит цена?
Решающее влияние на цену оказывают три основных фактора: конкретный микрорайон (в каждом городе есть районы, которые ценятся выше и ниже); техническое состояние здания и квартиры; доходность, если объект сдан в аренду.
Какая возможна доходность?
В городах «второго эшелона» можно выйти на 7-8% годовых до вычета налогов. Размер последних зависит от статуса собственника, размера прибыли и других параметров. Многие находят в интернете информацию, что в Германии есть минимальный размер дохода, который налогом не облагается, и рассчитывают на это. Действительно, каждый год немецкие власти пересматривают размер этой суммы (с 01.01.2018 – €9 тыс. за год), но льгота распространяется только на жителей Германии, а не на зарубежных собственников без ВНЖ. Поэтому мы всегда рекомендуем обращаться к налоговым консультантам и можем посоветовать хороших специалистов.
Каковы ежемесячные расходы на квартиру?
Примерно 2/3 коммунальных платежей перекладывается на арендатора, 1/3 остается на собственнике. Мы как управляющая компания все это рассчитываем.
Когда мы говорим о доходе от квартиры, имеем в виду чистый доход с учетом этих расходов. Поэтому инвестору не надо забивать себе голову формулами расчетов. Вы получаете 7-8% от цены объекта в год – из этой суммы уже вычтены все коммунальные расходы.
Будет ли квартира дорожать? Можно ли это просчитать заранее?
В последние годы цены растут везде. Но темпы разные – где-то 0,5%, где-то 5%, где-то 10% и более в год. К примеру, наша клиентка купила типовую 40-метровую квартиру в городе Эссен в 2011 году, а в 2016-м продала ровно вдвое дороже.
Мы можем проанализировать ситуацию в конкретном районе и дать свой прогноз изменения цен. Но это именно прогноз, а не гарантия.
- Купить готовый доходный дом или инвестировать в строительство? Читайте здесь.
Квартиры надо рассматривать с арендатором или нет? Что дешевле?
Удобнее брать уже сданный в аренду объект, потому что в этом случае инвестор сразу начинает получать прибыль.
Если квартира сдана в аренду на невыгодных условиях, к примеру, по низкой для своего района ставке, ее стоимость будет ниже. Такие варианты тоже можно рассматривать, но надо понять причину заниженной ставки и внимательно просчитать, сколько сил, времени и денег займет выселение арендатора и заключение нового договора.
Как можно проверить арендатора?
Если мы сдаем квартиру сами заново, то проверяем кредитоспособность жильца. Плюс, берем с него залог на случай задержек с платежами.
Если арендатор уже живет в квартире, то он не обязан предоставлять новому собственнику свои документы. Можно опираться только на данные прошлого владельца, а тот не всегда готов показать выписки со своего счета. Договор, конечно, можно посмотреть, а вот насколько четко он исполняется, сложно проверить.
Квартиры с каким количеством комнат наиболее интересны и востребованы?
Двухкомнатные – оптимальный формат. Три комнаты – тоже неплохо, в Германии арендаторы привыкли жить комфортно, если в семье есть дети, выбирают трешки. Студии – это для студентов. А с точки зрения инвестора, студент – не самый надежный арендатор. После окончания учебы он уедет, а вам придется делать ремонт, чтобы сдать жилье новому студенту. Если же в двушку заезжает семья, она, как правило, живет там лет десять.
Зависит ли успех аренды от этажа? «Первые и последние не предлагать» – распространенное требование жильцов?
Пожалуй, квартиры на средних этажах – более ходовой товар. Но бывает, что люди специально ищут первый этаж. Здесь в домах часто нет лифта, пожилым и семьям с маленькими детьми тяжело подниматься. А рядом с квартирой на первом этаже может быть внутренний дворик, которым можно пользоваться.
Зависит ли успех от года постройки? Проще ли сдать новостройку, чем дом середины XX века?
Нет однозначной зависимости. В Германии очень много старых домов, и арендаторы к ним привыкли. Если дом ухожен, спрос на него будет. Успех аренды и размер прибыли больше зависит от того, в каком техническом состоянии находится здание.
Как понять, в хорошем ли состоянии дом? И какие суммы придется вкладывать в благоустройство?
Смотрите на состояние тех элементов, ремонт которых стоит дороже всего, – крыши, подвала, котлов отопления. Даже если вы покупаете квартиру, а не целое здание, желательно спуститься в подвал и оценить, нет ли там сырости. Ведь в случае ремонта на него будут скидываться все собственники.
Размер платежей на ближайший год вы можете узнать точно. Каждый год сумма пересчитывается и делается расчет для каждого владельца. Из расшифровки видно, сколько и на что именно тратится. Но в следующем году счет может измениться, если на собрании владельцев увеличить траты. Поэтому и важно заранее оценить состояние дома. Если каких-то существенных проблем нет, то резкий рост расходов маловероятен.
Кроме того, можно узнать размер резервного фонда, который собирает каждый дом на случай ремонта. Если фонд есть и там много денег, можно не переживать, что в случае экстренной поломки вас обяжут выплатить крупную сумму.
В чем риск, если в здании пустует много квартир? Стоит ли это выяснять, если покупаешь не целый дом, а всего одну квартиру?
Я бы поинтересовалась этим вопросом даже в том случае, если квартира, которую я покупаю, сдана на выгодных условиях. Много пустующих квартир в здании – нехороший признак. Есть риск, что, если жилец съедет, будут сложности с заключением нового контракта. Надо выяснить, по какой причине объекты не сданы.
Есть ли целые города, где сейчас не стоит покупать?
Есть такое мнение, что лучше выбирать недвижимость в западных, а не восточных землях Германии. В последних очень много небольших городов, которые, в нашем понимании, больше похожи на поселки с населением в 10-20 тысяч жителей. И сдавать жилье там проблематично.
В Северном Рейне – Вестфалии тоже есть такие города, расположенные в 150-200 километрах от Дюссельдорфа. Недвижимость там стоит дешевле, но мы все равно такие объекты не предлагаем. Там тихо и спокойно живут местные, нет какого-то движения, притока населения. Соответственно, и сдать недвижимость в аренду сложнее.
А все крупные города – с населением от 100 тысяч – можно рассматривать.
DEM GROUP GmbH в Германии
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel. +49 (211) 935-03-04
E-mail: de@demgroup.ru
Время работы: 10:00-17:00
DEM GROUP GmbH в Москве
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, «Москва-Сити», башня «Империя», 16 этаж, офис 1620
Телефон +7 (495) 767-64-52
E-mail: info@demgroup.ru
Skype: info demgroup
www.demgroup.ru