Инвестиции в недвижимость в Европе

Диверсифицировать накопления: клиент Tranio о покупке сразу трёх объектов в Европе

Андрей, предприниматель из Одессы, купил просторный дом в пригороде Будапешта и две квартиры в австрийском Граце. В интервью нашему сайту он рассказал о том, как сделать правильный выбор между сохранением капитала и высокой доходностью.

— Почему вы решили купить недвижимость в Австрии и Венгрии? Какие города в этих странах вы рассматривали и на чём в итоге остановили свой выбор?

— Мы с супругой давно подумывали о переезде в какую-нибудь спокойную европейскую страну, и у нас на это две причины. Во-первых, наша дочь планирует продолжать учёбу на Западе, и мы хотели бы её поддержать, так как считаем, что для молодёжи в Европе действительно больше перспектив. Во-вторых, мы задумываемся о собственном будущем: наш бизнес приносит нам неплохой доход, и мы хотели бы диверсифицировать наши «пенсионные» накопления, инвестировав их в недвижимость в безопасной стране с низкими инфляцией, уровнем криминала и безработицы. Именно поэтому в последние пару лет мы стали внимательнее присматриваться к Австрии и Венгрии.

Австрия является, пожалуй, самой безопасной страной в Европе. Здесь абсолютно особое отношение к частной собственности — она неприкосновенна. Наши родственники уже несколько лет назад переехали сюда и всем довольны. Кроме того, в Австрии очень приятный для жизни, схожий с украинским климат. Впрочем, есть и свои минусы в виде сложного регулирования процедуры покупки недвижимости для иностранцев.

Что же касается Венгрии, то это самая близкая для нас европейская страна с точки зрения географического расположения. К тому же, приобретение недвижимости и открытие банковского счёта для иностранца здесь гораздо проще, чем в Австрии.

При необходимости квартиру или дом в Будапеште всегда можно выгодно сдать в аренду

В Венгрии мы рассматривали варианты только в Будапеште, так как уровень жизни и безопасности, а также качество недвижимости в венгерской столице намного выше, чем в провинции.

В Австрии же мы хотели приобрести либо дом в живописном местечке в Альпах, либо квартиру в Вене. От последней идеи пришлось отказаться ввиду сложностей оформления жилья в столице для неграждан ЕС. По рекомендации партнёров Tranio, мы обратили внимание на Грац, второй по величине город в Австрии.

Грац нам очень понравился: с одной стороны, тут есть всё необходимое для жизни (школы, больницы, университеты, театры), с другой — большое количество парков делает город очень уютным и даже немного провинциальным. К тому же, оказалось, что процедура покупки недвижимости для иностранцев здесь облегчена.

Читайте также  Почему нужно инвестировать в проекты добавленной стоимости Барселоны в 2017–2018 годах

— Какие объекты вы приобрели? Была ли в этих покупках инвестиционная составляющая, или вы приобретали недвижимость исключительно для жизни?

— В Венгрии мы купили просторный дом для нашей большой семьи, он находится в пригороде Будапешта и сейчас стал нашей «базой» в Европе. Дом был куплен частично меблированным и готовым к заселению. Мы живём в нём сами, когда приезжаем в Венгрию или останавливаемся по пути в Австрию, но в то же время это хорошая инвестиция: по словам наших венгерских риелторов, при необходимости дом можно будет выгодно сдать в аренду в любой момент.

В Граце мы приобрели две относительно недорогих квартиры: одну — для дочери, которая, возможно, будет учиться в Граце, а вторую — исключительно для инвестиций.

— Сколько времени вы потратили на поиски подходящих объектов?

— Мы занялись вопросом поиска недвижимости примерно год назад. Оставляли заявки, пожалуй, на всех сайтах, которые рекламируют недвижимость за рубежом, но адекватный, профессиональный ответ получили только от менеджеров Tranio. В итоге мы сконцентрировались на общении с Инной Опалюк, вашим менеджером по продажам в Венгрии, а впоследствии начали консультироваться и с Еленой Милишенковой, отвечающей в Tranio за австрийское направление.

Нам понравилось, что ваши специалисты тщательно выясняли наши предпочтения, предлагали разные варианты и познакомили нас с партнёрами вашей компании в Австрии и Венгрии.

— Как происходил выбор объектов? Много ли объектов вам пришлось посмотреть?

— В Будапеште мы посмотрели около 10 объектов и довольно быстро остановили выбор на нашем будущем доме. В Австрии мы объездили и Вену, и Грац, в общей сложности осмотрев около двух десятков объектов.

Все партнёры Tranio, которые встречали нас на местах, профессионально подходили к делу и, что немаловажно, помимо вопросов, связанных с покупкой, помогали и до сих пор помогают с различными бытовыми проблемами, которые нам сложно решить самим без знания языка и местной специфики. Такое по-настоящему человеческое отношение — это очень важно и ценно.

— Безусловно. И всё же поделитесь, какими критериями вы руководствовались при выборе?

Читайте также  Гражданство Германии за инвестиции… времени и усилий

— Дом в Венгрии нам понравился прежде всего своим местоположением. К тому же, объект совсем новый и находится в отличном состоянии.

В Граце мы посмотрели несколько квартир — от самых простых до элитных — в разных районах города. Остановили свой выбор на строящемся жилом комплексе, расположенном не в элитном, но весьма перспективном районе, примыкающем к центральному. Нам показалось, что соотношение цены, качества и расположения у этого объекта самое достойное.

В Граце много строящихся домов, квартиры в которых можно сдать в аренду ещё до завершения отделочных работ

В итоге, чуть превысив бюджет, в котором мы присматривали просторную квартиру «для себя» в элитном районе, мы купили две квартиры поменьше в этом комплексе. В качестве бонуса мы получили так называемую «гарантию первого арендатора» — так здесь называют ситуацию, когда, приобретая ещё не построенный объект, вы точно знаете, какой доход и с какого времени будете получать.

— Различались ли процедуры покупки в Австрии и Венгрии?

— Нет, процедура покупки оказалась похожей: после выбора объекта мы должны были подписать договор оферты (обязывающее предложение). На основании этой оферты юрист, ведущий сделку, начал оформление документов на куплю-продажу. И в Австрии, и в Венгрии деньги переводились не напрямую продавцу, а на трастовый счёт, которым управлял местный юрист.

Впрочем, с небольшими различиями мы всё же столкнулись. Так, в Венгрии иностранцам нужно получить специальное разрешение на покупку недвижимости в стране. В нашем случае всё организовали риелторы, и нам не пришлось возиться с бумагами, но выдачи самого разрешения мы ждали примерно два месяца.

В Венгрии иностранцам нужно получить специальное разрешение на покупку недвижимости в стране

В Австрии подобного разрешения не понадобилось, но и тут не обошлось без нюанса. Дело в том, что мы покупали квартиры на этапе строительства. По австрийскому закону «о застройщиках», в этом случае деньги должны переводиться на счёт продавца постепенно, по завершении конкретных этапов строительных работ. С момента подписания договора купли-продажи до дня сдачи квартир прошло примерно полгода, но полную сумму наш юрист запросил только перед самой сдачей объекта, то есть примерно через полгода после подписания договора.

Читайте также  Черногория одобрила первые заявки на получение гражданства за инвестиции

— Привлекали ли вы для оплаты покупки заёмные средства?

— Да, но только в Австрии. Кстати, это оказалось не так сложно, как мы себе изначально представляли. В качестве залога банк использовал покупаемую нами недвижимость, а для доказательства нашей платёжеспособности нужно было предоставить те же документы о доходах, что мы представляли и для открытия счёта. Кроме того, банку были предоставлены гарантийные письма от застройщика о том, что квартира будет сдаваться в аренду и, даже если арендатор не будет найден сразу же, застройщик будет выплачивать арендную плату и гасить коммунальные платежи, так что у банка не было никаких рисков.

В итоге австрийский банк предложил нам кредит в размере примерно 50 % от стоимости недвижимости вместе с сопутствующими расходами под 2,5 % годовых на 15 лет. Безусловно, мы воспользовались таким выгодным предложением.

— Дорого ли обходится содержание этих квартир?

— Коммунальные платежи по квартирам в Граце мы не платим, так как в Австрии это обязанность арендатора. Обе квартиры были сданы в аренду ещё до того, как дом был достроен. Дело в том, что в Австрии застройщик одновременно предоставляет и услуги управляющей компании, так что ему не выгодно, чтобы недвижимость простаивала, и он начинает искать арендаторов за несколько месяцев до окончания строительства. Так что в Австрии у нас уже заключены договоры аренды на 10 лет.

— Что для вас важнее: возможность роста стоимости купленной квартиры или высокая доходность от аренды?

— Наверное, ни то, ни другое. Недвижимость в Европе мы приобрели скорее для сохранения наших средств, чем для получения высокого дохода.

— Планируете ли вы в будущем приобретать недвижимость в Европе?

— В ближайшее время покупок мы не планируем, но не исключаем возможности приобретения недвижимости в Европе в будущем.

Анна Бугаева, Tranio