Инвестиции в недвижимость в Европе

Что ждет лондонский рынок элитной недвижимости?

По мнению экспертов компании Savills, Лондон ждет расширение рынка дорогой недвижимости, появление новых престижных районов, увеличение доли иностранных покупателей из Азии и Латинской Америки и рост налогов для владельцев дорогостоящего жилья.

Экспансия рынка элитной недвижимости

В 2003 году элитная недвижимость была сосредоточена на небольшой территории в Центральном Лондоне (от Кенсингтона/Ноттинг-Хилла на западе до Мэйфера на востоке и Челси на юге). Сент-Джонс-Вуд и Хэмпстед также считались популярными и престижными районами. Всего в Центральном Лондоне за 2003 год было продано 1 825 объектов недвижимости дороже 1 млн фунтов — 10,5 % от новых проектов.

В 2008 году, несмотря на кризис и падение цен, количество проданной недвижимости дороже 1 млн фунтов выросло на 55 % с 2003 года. Сократились объемы нового строительства — до 4,5 %. Появились новые престижные районы — Брук-Грин, соседний с Холланд-Парк, Пимлико, граничащий с роскошной Белгравией. Кэнэри-Уорф вошел в рейтинг элитных районов, благодаря большому количеству нового строительства и продаж новых квартир, стоимостью более 1 млн фунтов.

В 2013 году рынок недвижимости Центрального Лондона уже восстановился после кризиса. Спрос на элитную недвижимость вырос на 165 % с 2008 года. В популярных районах Далтон, Стретем, Херни-Хилл количество продаж новостроек увеличилось в 4 раза по сравнению с 2008 годом. Недвижимость в новых элитных жилых комплексах в Сити (The Heron, Arthouse, Wardour Street, Sterling Mansions) пользовалась большим спросом у иностранных и местных покупателей.

Больше всего дорогой (свыше 1 млн фунтов) недвижимости было продано в Кенсингтоне и Челси — 1 292, Вестминстере — 1 211 объектов.

Самый значительный рост продаж элитной недвижимости с 2003 года был зафиксирован в районах Сити (3 300 %), Хакни (2 333 %), Брент (1 900%). Десять лет назад в этих районах продавалось по нескольку объектов элитной недвижимости в год, в 2013 году насчитывалось уже от 70 до 120 сделок.

Эксперты считают, что за 2014–2018 годы, недвижимость Центрального Лондона подорожает на 23 %, а объемы продаж вырастут почти на 50 %.

В Savills изучили какие новые элитные локации могут присоединиться к уже существующим в 2018 году — это районы и пригороды Лондона: Брикстон, Уонстед, Саутгейт. К 2018 году средняя стоимость недвижимости там достигнет 1 млн фунтов.

К 2018 году, по подсчетам аналитиков Savills, будет построено 22 700 новых объектов жилой недвижимости, стоимостью более 1 млн фунтов. Крупномасштабное строительство задействует новые районы, не входящие в центр Лондона: Nine Elms, South Bank, City Fringe, Earls Court и White City. После открытия в 2018 году новой железной дороги Cross Rail, понадобится новое жилье в отдаленных районах, где улучшится транспортная доступность.

Читайте также  Барселона: инвестиции в город, уставший от туристов

В Лондоне появятся новые престижные жилые районы

Кто присутствует на рынке Лондона

Значительное влияние иностранного капитала на рынок недвижимости Лондона — не новое явление. Иностранные покупатели были главной движущей силой на рынке с 1980-х годов. Тогда на рынке преобладали американцы, сейчас — покупатели из Азии.

Аналитики компании Savills составили прогноз о том, как изменится доля обеспеченных иностранных покупателей из различных регионов на рынке Лондона. В качестве исходных данных использовались отчеты исследовательской компании Wealth-X. Компания составляет рейтинги UHNWI (Ultra High-Net-Worth Individuals) — персон, чьи инвестиционные активы составляют сумму более 30 млн долл., исключая персональные активы в виде единственной резиденции (недвижимость), автомобиля и прочих потребительских вещей.

Покупатели элитной недвижимости в ЛондонеПо данным Wealth-Х

Регион Число
UHNWI
(2013)
Прогноз.
рост числа
UHNWI,
%
(2018)
UHNWI,
инвестирующие
в иностранные
рынки,
%
Присутствие
на рынке
Лондона
Как
изменится
присутствие
на рынке
Лондона
к 2018
Европа 58 065 12 29 Высокое Стабильно
Азия 44 505 33 23 Высокое Небольшое
уменьшение
Ближний
Восток
5 300 31 28 Среднее Небольшое
увеличение
Северная
Америка
70 485 21 1 Низкое Стабильно
Океания 3 955 19 21 Низкое Стабильно
Африка 2 775 37 44 Низкое Рост
Латинская
Америка
14 150 25 66 Очень
низкое
Рост

Покупатели из Северной Америки, как и ожидалось, присутствуют на рынке Лондона в небольшом количестве. Присутствие латиноамериканцев, напротив, должно увеличиться.

Savills прогнозирует уменьшение количества азиатских инвесторов, которые сейчас доминируют на рынке, и рост числа покупателей из стран Латинской Америки, Африки и Ближнего Востока.

Старший аналитик компании Savills Софи Чик комментирует: «По мере увеличения темпов экономического роста в Азии, число обеспеченных инвесторов в стране будет увеличиваться».

По данным агентства Savills, число обеспеченных иностранных инвесторов, вкладывающих средства в элитную недвижимость Центрального Лондона, снизится в ближайшие 5 лет, несмотря на дальнейший рост цен. По прогнозам, доля иностранных покупателей будет уменьшаться, благодаря росту числа британских покупателей. В первой половине 2013 года покупатели жилья в новых элитных жилых комплексах из Британии составляли всего 28 %, в 2014 году эта цифра увеличилась до 39 %.

Читайте также  Инвестор из Саудовской Аравии станет новым владельцем отеля «Крийон»

В июле 2014 года экономика Великобритании восстановилась до докризисного уровня, особенно значительным экономическим ростом отличился Лондон. В 2013 году Лондон произвел 24 % ВВП Великобритании, в дальнейшем эксперты прогнозируют рост доли столицы до 27 %.

Рейтинг консалтинговой компании Z/Yen Group, рассчитывающей индекс мировых финансовых центров (GFCN), присвоил Лондону 1 место и звание «финансовой столицы мира». Именно специалисты, задействованные в отрасли финансов и страхования, составляют почти половину от всех покупателей элитной недвижимости.

Научно-техническая индустрия в Лондоне развивается даже более высокими темпами, чем в Кремниевой долине США. Покупатели из этого сектора составляют около 17 %.

Эксперты предсказывают увеличение числа инвесторов из Африки и Латинской Америки

Налоговое бремя богачей все тяжелее

За последние годы, правительство Великобритании предприняло ряд мер, чтобы с помощью налоговой политики сдержать темпы роста цен, взвинченных высоким спросом, и смягчить диспропорцию на рынке недвижимости.

До апреля 2013 года в Великобритании действовал закон, в соответствии с которым вся жилая недвижимость дороже 2 млн. фунтов облагалась Гербовым сбором по ставке 7 % для физических лиц и 15 % — для юридических лиц.

С 1 апреля 2013 года был введен закон, который налагает дополнительное бремя на юридических лиц, владеющих жилой недвижимостью в Великобритании, стоимостью от 2 млн. фунтов. Они должны платить ежегодный сбор ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings).

Ставки ATED,
в зависимости
от стоимости недвижимости,
£

Стоимость
недвижимости
Налог
2 000 001 – 5 000 000 15 000
5 000 001 – 10 000 000 35 000
10 000 001 – 20 000 000 70 000
20 000 001 и больше 140 000

В 2015 году планируется ввести новый налог на прирост капитала для нерезидентов. До 2015 года действует правило налогообложения на прирост капитала в размере от 18 до 28 % всех сделок, которые осуществляются иностранцами, непосредственно проживающими в Великобритании. С апреля 2015 года планируется распространить налоговые ограничения также на всех инвесторов из-за рубежа, которые реализуют операции по продаже недвижимости.

В настоящий момент также ведутся дебаты по поводу возможного введения налога на особняки. Конкретные ставки налога пока не обозначены. В 2009 году Либеральные демократы уже предлагали ввести 1%-й налог на недвижимость дороже 2 млн. фунтов. В новом варианте проекта, ставка налога будет дифференцированной. В случае победы либерально-демократической партии на выборах, налог планируется ввести в 2015 году.

Читайте также  Великобритания или Германия: какая страна наиболее перспективна для инвестиций в студенческое жильё

Введение нового налога может иметь самые неприятные последствия: от резкого снижения интереса иностранных инвесторов, до массовой распродажи домов, которые владельцы будут не в состоянии содержать. Ведь стоимость недвижимости выросла за последние годы в несколько раз, а доходы владельцев остались прежними, порой весьма скромными.

По мнению экспертов Savills, корректировке скорее необходимо подвергнуть ставки Муниципального налога (Council Tax) — они уже не отражают реальность, поскольку основаны на рыночной стоимости недвижимости в 1991 году. С тех пор цены в Центральном Лондоне выросли на 612 %, в Великобритании в целом — на 237 %. На сегодняшний день, владелец особняка в Кенсингтоне должен платить всего на 14 фунтов Муниципального налога в год больше, чем хозяин двухкомнатной квартиры в спальном районе Уэймута.

В Великобритании ужесточились налоги для владельцев дорогой недвижимости

Аналитики Savills считают, что лучшим решением было бы добавить несколько дополнительных групп в верхний сегмент рынка и ввести для них дополнительные обязательства: на недвижимость от 320 тыс. фунтов — 3 тыс. фунтов в год; 2–5 млн фунтов — 5 тыс. в год; 5–10 млн фунтов — 7,5 тыс. в год, более 10 млн фунтов — 10 тыс. в год. Таким образом, сумма налоговых выплат для владельцев самой дешевой и самой дорогой недвижимости различалась бы в 8,5 раз, а не в 2,9, как сейчас. Напомним, сейчас в самом верхнем сегменте находится вся недвижимость, стоимостью от 320 тыс. фунтов. Все владельцы недвижимости, дороже 320 тыс. фунтов платят одинаковый налог — около 2,5 тыс. фунтов в год.

Такие меры позволили бы уменьшить диспропорцию на рынке, но не увеличивать и так избыточное налоговое давление на рынок Центрального Лондона.

Юлия Кузнецова, Tranio.Ru