Инвестиции и финансы в государствах Евросоюза

Австрия для инвестиций – это…

Недвижимость в Австрии востребована, причем и покупка, и аренда. Цены стабильно высоки и потихоньку растут. Конечно, парой процентов в год никого не удивишь, но ведь жилье, а также коммерческие объекты можно сдавать в аренду и зарабатывать в разы больше, считает заместитель директора ImmoTrading GmbH Елена Гаранина.

Это статья из книги «Гид на жительство – 2018». Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.

Идея № 1. Доходные дома в Вене

Если говорить об инвестициях в квартиры и доходные дома, то главный город для этого, конечно, Вена. Спрос на аренду и покупку жилья здесь стабильно высок, причем как со стороны австрийцев, так и со стороны иностранцев.

Город постоянно растет за счет притока новых жителей из соседних регионов, в первую очередь Нижней Австрии и Бургенланда, и из-за границы. Как гласят официальные статистические данные, ежегодно население Вены увеличивается примерно на 30 тыс. человек. И львиная доля этого прироста происходит за счет приезжих.

Австрийская столица привлекает своим благополучием. Ведь, согласно свежему рейтингу Mercer, Вена считается городом с наиболее высоким качеством жизни в мире.

Пример: квартиры в доходном доме 


Вот перспективный проект – строящийся доходный дом непосредственно у центрального вокзала Вены. Расположение отличное, так как это самый центр города, до всех достопримечательностей рукой подать, рядом остановки общественного транспорта, в том числе и метро, магазины, аптеки – все в пределах ближайшей доступности. А из квартир открывается отличный вид на Вену. Стоимость квартиры – от €302,5 тыс.

Важный плюс – квартиры в доме можно приобрести сразу с обслуживаем от управляющей компании, которая будет заниматься ее сдачей в аренду. Собственнику остается только получать стабильную прибыль. Проект будет завершен в конце 2018 года, а более 80% квартир уже проданы. Это неудивительно. Чистый доход от сдачи подобного жилья в аренду в Вене составляет минимум 5% в год. И это стандартный инвестиционный вариант.

Читайте также  Коммерческая недвижимость Германии: за и против

Идея № 2. Сезонные и круглогодичные отели

В последние годы гостиничная недвижимость по всей стране привлекает все больше русскоговорящих инвесторов. И тут свою роль играет не только доходность – в среднем 6-9% годовых, но и безопасность долгосрочных инвестиций в эту сферу. Ведь гостиничный бизнес в Австрии стабилен и не испытывал серьезных потрясений на протяжении многих лет. И предпосылок для изменения ситуации нет.

Спросом пользуется весь спектр отелей, от небольших семейных, с частичным управлением, до эксклюзивных четырех-пятизвездочных гостиниц с исключительно аутсорсинговым управлением.

По географическим предпочтениям в число фаворитов входят гостиницы на горнолыжных курортах для сезонного зимнего отдыха не только в популярных районах вокруг элитных Китцбюэля и Санкт-Антона-ам-Арльберга, но и в регионах Тироля, в частности вокруг Ахензее, Зальцбургской области и Каринтии.

При выборе подобного объекта для инвестиций обращайте внимание на образ жизни, который может предоставить отель на горнолыжном курорте. Это должно быть уникальное место, в котором гости полностью смогут отключиться от повседневной жизни и получать удовольствие.

Растет спрос и на круглогодичные отели за пределами альпийских курортов. Ведь такой гостиничный бизнес более прибыльный, поскольку не зависит от сезонности. Круглогодичный отель приносит собственнику около 8% годовых, а сезонный – 5%, максимум 7% годовых.

Кроме того, сезонные отели включают оздоровительную и развлекательную составляющие, которые требуют дополнительных затрат. А в круглогодичных городских отелях для туристов или бизнес-клиентов обычно предлагаются только номера.

Пример. Отель с управляющей компанией


Хороший вариант для вложений – четырехзвездочный отель Alpenhotel стоимостью €3,3 млн. Уже подписан долгосрочный договор с управляющей компанией, а планируемая доходность составляет 7% годовых.

Список расходов при заключении сделки:

  • Налог на передачу имущества – 3,5%
  • Регистрационный сбор – 1,1%
  • Дополнительные затраты на оформление сделки – 0,8%
  • Брокерские сборы – 3,6%
  • Читайте также  Кипр: получить гражданство и заработать

    Как выбрать управляющего

    Важную роль в успешности работы отеля или доходного дома, а значит, и в его прибыльности играет эффективность работы управляющей компании. При выборе правильного оператора вы должны обратить внимание на следующие критерии.

    1. Многолетний опыт

    2. Наличие капитала

    Кредитный рейтинг компании в Австрии можно проверить с помощью запроса в KSV (Kreditschutzverband) – Общество защиты кредиторов. Если на счету компании лежит сумма, эквивалентная арендной плате не менее чем на шесть месяцев, то можно быть в ней уверенным.

    3. Знание рынка

    Его можно проверить, посмотрев, как долго оператор работает на рынке, проверив балансы других отелей, которые находятся в управлении, собрав отзывы других инвесторов. Тут помогут не только официальные запросы, но и поиск отзывов и мнений в интернете.

    4. Принадлежность к одной из стабильных и зарекомендовавших себя сетей управляющих компаний

    5. Убедительная концепция работы (бизнес-план)

    Чтобы полностью обезопасить себя от любых неприятных неожиданностей, важно сразу заключить долгосрочный договор по управлению – на 10-15 лет. От вас потребуется внести депозит, сумма которого зависит от типа гостиницы и оговаривается индивидуально, а также оформить соглашение, в котором будут подробно расписаны все обязанности сторон.

    Дело в том, что в отличие от договоров аренды жилой недвижимости (квартиры), где арендатор несет ответственность за всю собственность, в договорах аренды коммерческой недвижимости (гостиницы) необходимо указывать, кто за что несет ответственность. То есть определить, кто должен оплачивать различные расходы на обслуживание. Например, внутренние и наружные ремонтные работы.